投资单月同比或小幅反弹至10%左右，但不改下滑趋势。4月新开工同比大幅降至9.2%，5月由于保障房投资部分基数较低，投资增速可能暂时不会继续降低，我们预计在10%左右，但剔除保障房因素的投资增速仍在继续下降。投资仍将下降的主要原因是：1）施工面积减少。10年新开工量较大，而现在陆续进入竣工周期，施工面积近期开始将减少较多，从而导致投资下滑。2）土地购置快速减少。去年6月之后，土地购置面积快速从此前的24%降至四季度的-17%，考虑6个月左右的支付周期，土地购置费近期也出现了明显下降,4月已降至-21%。。目前由于开发商资金紧张、库存尚多，拿地普遍十分谨慎，4月土地购置面积同比已降至-53%，因此未来土地购置费预计仍将处于较低水平。

　　.新开工单月增速仍在-14%左右，下行趋势将延续。4月新开工同比大幅降至-14.6%，预计5月同比仍在-14%左右，但未来仍将继续下降。主要原因是：1）目前房地产库存处于高位，去化月份为13.6个月，已超过08年最差时的水平，且还在攀升，开发商普遍无意增加开工；2）销售回暖的幅度和时间都还不够。我们一直提到，销售是新开工的领先指标，但由于销售降幅今年3月才首次出现收窄，传导到新开工变化尚需时日；3）保障房贡献消失，将拉低新开工增速，这一影响在6月以后将尤为明显。

　　.由于基数效应，销售面积单月同比降幅维持在-13%左右。3、4月的销售面积同比降幅由-14.0%连续小幅收窄至-12.8%，但正如我们上月指出的，单月降幅收窄的趋势近期恐难持续，我们预计5月销售面积同比增速仍将在-13%左右的水平徘徊。主要原因是：1）从绝对销售看，5月主要城市销售再度升温，申万监控的31个主要城市销售量同比增幅继4月从53%降至20%后，5月又恢复至36%。忽略季节性因素，3-5月销量基本在一个平台上维持。2）从基数效应看，去年4月由于第二轮限购造成销量观望性下降后，5月之后又有所恢复，因此基数其实不低，将在很大程度上抵消今年5月销售回暖的效果。若未来按揭执行利率或首付成数能适当下降，则我们认为销售降幅收窄将更为明显。

　　.维持各项预测。维持2012年销售面积同比-3%，新开工面积同比-9%，投资额同比11%的预测。

　　房 地 产[板块指数:9173.65 涨跌:-0.11%]