投资建议：

　　公司前身为国祥冷冻机械股份有限公司。2010年和2011年ST国祥分别通过股份转让和新增股份资产认购方式实现华夏幸福基业对上市公司的收购事项。我们认为公司具备以下优势：

　　1)公司具备A股唯一的“园区孵化”模式。和传统意义上园区企业不同之处在于，园区所有权基本属于地方政府而不是华夏幸福。华夏幸福只是签订“园区孵化”协议，根据原有托管分成协议，在托管年限之内完成规划、建设、招商和后期维护工作。相比传统政府自行开发而言，华夏幸福“园区孵化”模式，一方面可以减少政府在园区建设上的初期投资(政府分期支付开发费用)、把招商和运营更商业性工作交给更加专业的管理团队；另一方面，开发商省去园区土地购置成本，将原本土地成本直接用于园区建设，与此同时获得园区成熟后的后期收益。两项结合的最大效应的是短期内实现园区快速建设，给开发商和地方经济带来双赢结果。目前公司已成功开发固安、大厂和怀来三大园区。不仅如此，相关业务流程的专业化和可复制化使得公司已经开始向沈阳、青岛异地扩张。

　　2)“园区孵化”和地产开发协同促进。公司园区业务与房地产开发已形成协同效应。利用区域开发带动房地产开发的区域影响力，利用房地产开发提升区域开发投资环境。此外，园区业务的开发可以部分促进周边房地产市场需求；而房地产业务的开发也为园区内工作人员提供更好配套服务。

　　3)土地储备丰富、受益环北京经济圈建设。紧密锁定北京市场。截止报告发布，公司项目累计土地面积近516.39万平，建筑面积在792.71万平。以上项目全部分布在环北京经济圈内的固安、怀来、大厂、霸州、香河、燕郊等，其中40%以上项目储备集中在固安。按照相关规划，环首都经济圈内的京东、京南、京北到2020年力争实现人口450万，其中养老基地总容量超过10万人，宜居生活基地总容量超过70万户。背靠环首都经济圈为公司地产业务带来丰富市场需求。

　　4)目标客户定位清晰，房地产业务保持爆发式增长。公司房地产业务以城市住宅地产为主，力图建设有特色的标志性城市社区，同步开发与城市发展相匹配的商业地产。与此同时，公司还在北京周边、大北京生活圈范围内以“小镇规模，连锁发展”为模式，滚动开发城市周边新兴小城镇住宅项目。公司目前产品主要特点在于用相对较低总价实现低端人群对居住的需求、中端人群对居住面积的要求以及高端人群对居住环境的要求。受益于清晰定位，2010年开始公司销售和开发能力迅速呈数量级增长。2011年公司地产开发业务再创新高，当年实现房地产签约销售128亿，签约销售面积172万平，分别同比增长42.5%和61.9%。

　　海通证券-华夏幸福：A股唯一的园区孵化+地产开发模式