理财周报见习记者 金耀/文

　　这是一个可怕的征兆，我们发现，70%的地产公司经营现金流悄然翻为负数。而且，行业平均偿债能力大大低于金融危机的2008年，投资市场需要紧急评估这个重大问题。

　　地产大变局正在拉开序幕。我们此处所说的大变局，不是牛熊的变局，这早已是理财周报论述过的问题，我们此处要讲的是，是地产这个行业内在正在发生的深刻变化。

　　政策红利变预期红利

　　如果说，历史给予地产的政策决定了行业的命运，这大概只能对一半。因为今年地产调控政策并没有放松，但是在二级市场，地产板块的走势算得上是有情有义的了。这正是事情的戏剧性所在，行业的景气度的确在恶化，那么市场凭什么还给逆袭的机构吃肉喝汤的机会呢？

　　这有两个层次的解释。就整个整体环境来说，大概最冷的时候已经过去了。换句话讲，原来大家预期地产政策有反复，于是追求着单向度的，绝对性的地产行业政策红利。然而，自从开发贷适当放开以后，原来一刀切的政策在发生着结构性的变化，这种变化是缓慢的，它意味着行业政策红利已经演变成了一种预期红利。相当于说，原来打算拉出去斩首，结果可能是打50大棍。于是，一种预期的，相对的红利空间冒出来了。这大概是今年地产板块整体还表现不错的本质解释吧。

　　然而，我们如果再仔细一点，就会发现行业内部的分化是极其严重的。这种分化不但表现在二级市场的板块内部，也表现在实体行业内部。这就是涉及到了，第二个层次的逻辑，行业本身在开始历史性的重构。

　　行业两极分化

　　今年严峻调控下，非主业地产公司“断臂求生”，甩卖旗下地产公司。中小房企“涉矿”、“涉医”，欲求弱化地产业务。

　　究其原因，可以简单用“入不敷出”四字概括。银行信贷收紧、信托资金利率高企，拆借而来的资金成本不低。

　　中小房企并不具备规模优势，地产行业现行的收益率已不再具有吸引力。

　　大型龙头房企却在趁势接盘，部分凭借其资源优势逆势扩张，行业集中度越来越高。一线龙头之间的秩序在发生着重要变化，有些商业模式及资源背景有问题的龙头开始遇到各种瓶颈，如金地、招商、绿城。而强势的龙头如万科、保利、恒大强者恒强，他们开始在全国深度扩张。这进而影响着各地的二线地产商们。他们剩下两个选择，要么逐渐退出市场，要么与地方发生更深的关系，从而更加地垄断市场。

　　本次关注地产，需要脱离封闭的孤立的地产价值来看地产，他对金融机构、投资机构、地方政府等各种利益方的影响在发生系统性的影响。地产行业的运行已经开启了一个洗牌阶段。