自“史上最严厉的调控”启动至今，房地产市场似乎正在从萧条走向复苏：房价回升、成交重现活跃、土地拍卖升温，甚至连地产基金也重燃投资热情。房地产回暖之势能否延续、与之密切相关的电解铝市场又会受到怎样的影响成为市场关注的焦点。

　　房地产持续回暖还看供需

　　近期伴随着房地产市场的反弹，决策层接连出台举措，要求坚持调控不放松，但这或许又事倍功半，因为房地产回暖的根本原因在于供需失衡。

　　供应上，国内土地受政府垄断，稀缺性强，特别是在调控时期，土地供给可能被人为压低。根据国土资源部数据，今年全国住房用地计划供应17.26公顷，较去年同期下降20.8%。近三年土地实际供应量，前两年同比增速逐年下滑，今年实际供应规模恐进一步走低。

　　需求上，在中短期劳动力红利消褪前，刚性需求仍将保持乐观。房价飙升的情况下，刚需房的价格弹性已被放大，房屋兼具奢侈品和必需品的双重特性。当房价稍有下跌，房屋作为奢侈品的特性就得到充分体现，刚需购房者就会大批涌入市场，今年上半年的房地产市场即是如此；而房价上涨时，房屋更多地表现出必需品如婚房、学区房的特性，“买涨不买跌”的随众心理同样促使刚需保持坚挺。投资性需求主要由未来供需预期决定，只要土地维持稀缺，房价就存在上涨预期，对房屋保值增值的投资需求亦将持续升温。

　　商品房销售回升趋势明显

　　在经历了年初的低潮后，近两个月商品房“超卖”面积（销售面积减竣工面积）重新回归正向，也进一步验证了房地产市场的回暖，直接提振了铝材消费。商品房销售面积与铝材产量之间存在一种对应关系，两者的同比增速在趋势上表现出高度的联动性。

　　今年前5个月商品房销售面积同比增速为-12.4%，较前4个月的-13.4%缩小了1个百分点。此外，6月份商品房销售面积同比增速回升到-10.0%，环比继续缩小，至2.4个百分点。与此同时，5、6月份的铝材产量累计同比增速亦呈现逐月上升的态势，分别为6.1%和6.2%，而4月份仅为3.2%。

　　基于对房地产市场回暖的判断，在7、8月份铝材传统消费淡季过后，伴随着房地产“金九银十”销售旺季的到来，铝材产量也将迎来一波更加明显的增长。

　　电解铝供给过剩量温和缩减

　　铝材产量的增加对已经持续大半年疲态的国内铝市而言，是一个利好，但这并不意味着电解铝过剩局面已经扭转。目前电解铝供应规模依然庞大，库存依旧高企。6月份国家统计局数据显示，电解铝产量创下历史新高。CRU数据也表明，今年上半年国内原铝产销同比分别增长13.5%和10.1%，去年则分别为3.5%和11.6%，产量增长在提速，但消费增速则呈现小幅下滑。今年上半年的供需表现为过剩36.5万吨，而去年同期则短缺21.6万吨，今年供给过剩的形势凸显。此外，前期补贴电价的举措已经使得广西、河南等地铝厂陆续复产。未来两个月，新疆更多的产能也将投放。与此同时，铝社会库存依然高企。截至上周四，上海、无锡、杭州、南海四地铝库存已连续四周上扬，达到了75.8万吨的高位，较去年同期高出一倍有余，显示出下游采购偏弱。

　　考虑到铝的供需现状，房地产市场的回暖更多地体现为电解铝供给过剩量的温和缩减。（作者：新湖期货 王蓉）