1992年7月，今典集团董事长张宝全第一次踏上海南，为筹资拍摄电影而下海经商，这位下过乡、做过木匠、当过兵、跑过战地记者、学过电影导演的传奇式人物，成为了地产圈最懂艺术、艺术圈最懂地产的人物。

　　在2012年博鳌论坛上，张宝全接受时代周报记者专访，谈到20年的辗转轮回中今典集团在地产行业转型中的抉择。

　　私有住房高达87%

　　“未来几年，今典集团的地产业务将由原来的住宅开发为主向旅游度假地产全面转型。”张宝全表示道。

　　自1993年6月的宏观调控，海南淘金热迅速退潮，彼时初到海南的张宝全转而北上创业，在京开发住宅项目。直至2002年开始，张宝全先后在海南拿下酒店用地，亚龙湾、海棠湾、三亚湾，随后在青岛、大理、腾冲、丽江、广州从化、都江堰等地拿地布局旅游业务。

　　时逢调控，今典的再度转型已是势在必行。

　　张宝全指出，这是必然趋势。目前为止，中国的私有住房已经是世界第一，官方统计数据是87%，而我觉得实际可能已经达到90%，甚至更多，其他国家在60%左右。这意味着，老百姓的需求已经基本得到满足。

　　“所以近几年房地产以投机为主体，完全是因为通货膨胀，老百姓手里的钱没有地方去投资，要么买黄金要么买不动产，是这样一种文化和消费心理趋势使房地产市场进入畸形的状态。加上2009年国家4万亿元的投资制造了大量的虚假供应和需求，感觉地产市场拉升，实际上是空洞拉升，而且放大拉升了泡沫。”张宝全如是说。

　　他认为，传统住宅市场已经基本饱和，未来的市场机会在二手房市场，而不是新房市场。

　　“旅游度假产业或者说第三产业，是温饱以后的体验消费，这是消费经济发展非常好的一个契机。”张宝全表示道。

　　旅游地产大跃进路线

　　张宝全表示，目前以国家旅游区做以居住为主体的方式值得反思：在度假旅游区依然以传统的地产开发模式，从城市搬到旅游区的时候，这不是最好的选择，而且这些选择的种种弊端会在今年或者明年逐渐体现，并被各方所发现。

　　目前，投资规模之大、拿地数目之多、进驻速度之快，从一组组惊人数字中，不难看出旅游地产的大跃进路线：自2008年至今，万达已斥资近1700亿元投资旅游地产，恒大的土地储备当中20%为旅游地产……

　　张宝全对此表示，旅游地产对房地产上市公司的业绩贡献其实并不是很大，但对企业的转型风险还是很大的。

　　他认为，“旅游地产，与传统地产是完全不一样的。这种转型也是必须的，但是转型过程中是一种蜕变，转型为投资运营商而不是开发商。”

　　他同时指出，“不管是商业地产还是旅游地产，地产商也是雷声大雨点小，真正做的速度不会太快。”