近年来国内房地产市场舆论一直在争吵一个话题“房地产泡沫”，由此衍生很多话题：有没有泡沫？泡沫会爆破吗等等。

　　在探讨什么泡沫爆破或者楼市会再涨之前，先弄清楚这个“泡沫”是什么回事。

　　首先，理清经济学的“泡沫”的定义。

　　这个“泡沫”一词是人们对经济经过一段相对短的时间却迅速繁荣，然后又急剧下滑，最后像肥皂泡一样破灭这一兴衰过程的生动描绘。

　　简单来说，所谓经济领域的“泡沫”，指的是由于局部的投机需求（也叫“虚假需求”，区分于实质使用需求），使某样资产的市场实质成交价格，脱离资产内在处于均衡稳定状态下被估算的价值，这两者之间的“差距”部分叫“泡沫”。一般而言，经济泡沫实质是与经济基础条件相背离的资产价格膨胀。这里面还涉及一个非常容易混淆的概念：“经济泡沫”与“泡沫经济”。

　　经济泡沫与泡沫经济是两个不同的概念，前者反映的是“局部”的经济现象，往往涉及部分资产与商品；后者反映的是“全局”的经济现象，就是某个国家或者地区的整体经济状况。

　　这两个绝对不可混为一谈。

　　前面提到的“泡沫经济”曾经被简单定义为“由于价格信号的作用最终使资源失配而存在大量泡沫的经济”。其实事实远远不是如此，这也是很多常年唱空楼市的所谓学者的理据，结果大家有目共睹。

　　其次，理清“泡沫”的产生原理：

　　按照目前国际上经济学主流看法认为：所谓“泡沫经济”是指由“虚假需求”形成的局部经济泡沫，通过一定的传导机制使社会有效需求得到过度刺激而形成的虚假繁荣现象。

　　在这种传导机制中，金融管理当局过分宽松或者积极的货币政策，是局部的经济泡沫向全局的泡沫经济演变的主要诱因。

　　再次，理清现在是否有泡沫？是什么样的泡沫？

　　结合目前海内外经济环境，作为最大的新兴经济体的中国，已经“泡在”这种经济泡沫的“大水池”里，客观上有“被泡沫”的可能性。

　　从国内微观层面来看，还要一个导致资产泡沫的重要原因，就是国内的货币金融政策。如果资产市场的债务人（包括货币当局）奉行“蓬齐对策”，即依靠新债务来维持流动性，而不是依靠经营收入流，从而导致“金融连锁性”（FinanceChainLetter）反应的发生，就会产生了资产泡沫。

　　中国2012年的中央财政收入为5.6133万亿人民币，而2012年的M2（广义货币供应量）却是12.3万亿，不但比前者高出1倍有多，也比中央加地方财政总收入11.7亿要多。同时，2012年累计全国公共财政支出12.57万亿元。

　　那么可以明显看出中国国内的流动性是以新的广义货币增加来推动，也可以看作以国家债务来推动。当然，这也是结合国内外经济环境无奈之选择。

　　因此，可以较为肯定地说，在这种国内外经济情况下，结合货币增发的推导，国内经济在一定程度上已经具备了“泡沫经济”的表象，已经不是单纯的某样商品或者资产的“经济泡沫”这么简单。

　　最后，看看各种泡沫的特点：

　　但是，泡沫的产生与存在都需要一定的附着物，经济泡沫也不例外，它的产生同样需要附着物，这个附着物用学术术语来说就是“载体”。

　　经济泡沫的载体具有普遍性，既可以存在于实物经济中，也可以存在于虚拟经济中。但是，根据一般商品、股票金融产品和房地产的需求特性不同，泡沫的情况也会不同：

　　在一般商品和房地产市场上，当市场上存在虚假需求时，一般商品和房地产的市场价格必然高于其内在价值，这时就会产生正的经济泡沫。

　　有一种说法，包括认为在中国国内，购买房地产的需求相当部分是投机需求，这使得房地产市场较一般商品市场容易产生泡沫。理论上如此，但是根据国家统计局公布的2012年全国商品房销售额6.4456万亿元，而全国城镇居民人均可支配收入总额为24万亿元左右，减去2012年新增人民币存款10.81万亿元，剩余13.2万亿左右，商品房销售额占了整个城镇居民可支配收入实际使用50%左右，虽然实质数据统计局没有很明细的例举，但是基本上可以肯定：在住宅市场，实质的投资性需求占整个住宅市场成交量比例不大，泡沫情况其实相对较少。而不动产本身特性具有保值性与实用性，相对较难快速泡沫化。

　　而国内的股票、基金、理财产品市场具有特殊性，人们购买需求绝大多数是投机需求，因此这些市场更容易产生经济泡沫，而且这种泡沫可正可负。尤其国内市场的IPO制度要完善的地方仍然较多，股票发行问题一直是“吹泡沫机器”。中石油在香港上市才1.6元港币每股，而国内发行价16.7元人民币，超出10倍以上的泡沫的案例可以看出国内股市泡沫非常严重，而连带基金也是如此，而近年野蛮生长的理财产品其实也是原理相同。

　　尤其股票等金融产品的虚拟资本的内在价值等于一个按无风险资产的现实收益率计算而得到的相应预期收益的“幻想资本额”，即预期收益按无风险资产的现实收益率的折现值。股票的这种内在价值决定方法注定其内在价值是难以捉摸的，本身特性就决定其泡沫化非常容易。

　　纵论：“泡沫经济”下都是“经济泡沫”

　　在前面已经论述过，泡沫经济是整个经济都存在一定的泡沫，那么具体来说，基本上大部分身在其中的资产与商品都存在一定程度的“泡沫”。

　　也就是说：无论是货币（货币也是一种商品）也好，资产价格也好，都存在泡沫。

　　覆巢之下岂有完卵，国内大部分商品与资产价格都“被泡沫化”，基本很难幸免。

　　国内老百姓在国内外通胀压力下，投资渠道狭隘（主要还是楼市与股市、基金），其实在泡沫经济下，无论房地产还是股票金融产品都是有泡沫，但是两害相权取其轻，相对而言，房地产市场的泡沫情况还是较轻、保障性较高、具有实用性。