无可否认，国内的楼市是一个具有“政策市”色彩的市场，近年三番四次的调控已经改变了楼市本身的步伐。但是，楼市也有其客观发展规律，行政干预会影响其步伐甚至方向，但是内在规律仍然主导其运行。

　　本轮调控历时最长，也是最严厉。但在2012年7月开始，楼市其实已经步入复苏阶段，而且在2013年复苏越来越明朗。这是由于楼市在步伐打乱后，仍然会按照内在规律运行，只是形态与方向比较复杂，在自身规律与外力的博弈中运行罢了。

　　而近来国内三大板块（环渤海、长三角、珠三角）“地王”重新出现，新一轮热潮蠢蠢欲动：上海土地市场表现抢眼，至4月，土地交易共55宗、143亿元，创下了年内新高。与上海相比，北京4月份的土地市场略显清淡，但前4个月土地出让金近550亿元，同比涨幅超过300%。

　　5月广州市一地块经过200多轮的激烈争夺，被佳兆业以18.68亿地价并配建66800平方米保障性住房的报价竞得。剔除配建保障房面积后，成交地价高达25600元/平方米，成为继2010年保利地产以20605元/平方米楼面地价拿下的白云新城地王后楼面地价“新地王”。

　　这样的火热以及上涨速度，无疑对于市场也好，民众心态也罢，为产生房价进入快速复苏的预期进行重要支撑。土地价格的上涨，肯定会是楼市快速复苏的导火索，楼市严厉调控后，新一轮地王出现，将拉动周边地价和成交，甚至能够拉动一个城市甚至一个地区。

　　有个讲法“面粉涨了，面包涨价就不远了”，这是楼市暗涌与拐点的一个外部因素。

　　而另一个因素是：供求关系。

　　2010年4月调控至今，房地产开发总量中住宅的“针对市场化的有效供应”正在不断减少。

　　这其中“针对市场化的有效供应”是在本次调控中新出现的：在过去，统计的住宅新开工量，保障房所占比例很少，基本上不再做删减。然而，由于至2010年调控后，管理层推出大量建设保障房的计划，每年保障房的开工量占全国比例越来越大，在统计时必须剔除出来，才得出真实的面向市场的商品房开工量，这就是“针对市场化的有效供应”。

　　那么，在2011年，虽然按照国家统计局公布的房屋新开工量为19亿平方米，较2010年增长16.2%，但是，剔除当年保障房部分，实质的“针对市场化的有效供应”是15亿平方米左右，较2010年较上年同期下降19％，为2009年以来的最大降幅。

　　而2012年在政策的高压下，商品房销售面积仅增长1.8%，然而住宅新开工面积（供应量）却下降11.2%，土地购置面积下降19.5%。

　　连续2年有效供应量明显减少，而保障房针对的对象按照其定义是基本上买不起或者不会买商品房的人群，非市场化考虑的因素。那么，2013年开始，住宅市场供应量将出现结构性减少。

　　但是另一方面，市场的需求由于限购等因素，只是暂时压制，其实没有根本性扭转，保障房安置如果做到严格执行，基本都是一些与商品房无关的低收入家庭，对房地产市场造成心态影响远大于实质影响。

　　那么，结合建设周期的考虑，供应量减少会延伸至2014年，而需求仍然保持，当中间的“挡板”--限制性行政干预一旦减弱或者推出，成交量会大幅度猛涨，价格也会出现明显波动。

　　最后一个因素：货币与投资。

　　由于“三驾马车”中出口在过去十年仍然为GDP贡献很大，且人民币非自由兑换的原因，巨量的外汇占款让广义货币供应量M2年年大幅度增长。

　　而近年出口的“马力”增速减少，投资作为新的主力，为经济增长与GDP供应新的“能量”。投资，更是货真价实要资金，也加速了M2的增长。

　　最终导致M2由2002年未的18.5万亿增长到2013年4月的103.61万亿，历时10年又4个月（共124个月），增长了4.6倍。而2002年GDP为12.03万亿，2012年为51.93万亿，增长3.32倍。

　　这其中只有2012年的M1增幅下滑但房价增幅略微降低，主要是2012年1-8月资本大量流出导致。不过整体上误差还是很小，M0的波动幅度比较小，说明大部分人消费意愿不强烈。基础货币M1增幅与房价增幅高度同步，可以证明货币超发与房价的正相关。近期央行为维持资本不流出、为稳定经济，不得不推高人民币汇率，其代价就是货币超发的速度快速增加，由结售汇产生的外汇占款几乎是一次性地立即转化为人民币存款，因此这部分M0转化为M1、M2的时滞远低于由再贷款渠道投放的基础货币，会导致M1、M2的迅速扩张，这个超发程度是有乘数效应的，2013年1季度新增外汇占款达1.24万亿，相当于M2超发了差不多7.7万亿人民币。

　　这一方面产生了民众对于保值对冲通货膨胀的需求，而且越来越强烈。而国内投资路径较为单一，主要还是股市、基金、理财产品与房地产，而近年国内股市基金表现全球倒数，理财产品问题频频爆出，民众开始越来越倾向房地产投资。

　　而另一方面，庞大的公共投资以及这些投资之后的维护，都是一笔庞大的开支。中央财政支出可以通过M2来解决，而地方财政却基本上只可以靠房地产市场。

　　2012年9月5日和2012年11月26日，国家发改委先后两次集中批准了全国约24个城市的27个城市轨道交通建设规划项目。修地铁一方面会解决城市拥堵，但同时也会让远离市中心的地价暴增。

　　这些数据上可以反映：目前国内每个月的财政支出都是增长，而财政收入却在下滑：4月份全国公共财政收入11431亿元，同比增长6.1％，低于一季度6.9%的增速，增幅进一步回落。中央政府财政收入已经连续下滑，但支出可是继续增加，4月全国公共财政支出9308亿元，比去年同月增加1422亿元，增长18%。其中，中央财政本级支出1588亿元，同比增长10.5%；地方财政支出7720亿元，同比增长19.7%。

　　而房地产是财政收入的主力，地方政府还能保持财政收入增长的原因就是房地产市场。

　　而4月份的经济数据也不佳，中国经济还在持续探底，构成反映经济运行状况的尼马比的三大指标：4月工业用电量环比出现负增长，尽管同比增速较3月份上升4.4个百分点，但若按照日均用电量计算，同比也是负增长，显示工业生产仍疲弱；根据煤炭价格下滑尤其是焦炭价格判断用电量铁定是下滑的，焦炭价格4月下跌了15%，也就是说炼钢业极度不景气。中长期贷款余额有所上升，但对公中长期贷款持续低迷，显示企业对未来盈利预期不佳；铁路货运量也出现大幅下滑。这些指数领先于GDP和工业增速约两个月，其波动性大于GDP和工业增速，更符合民众的实际感受。根据海通证券研究所数据，今年以来尼马比指数持续下滑，前2个月为6.12，较去年12月的7.77有所下滑，而3月份则直接降至4.41。

　　房地产的关联度有多高，其上游包括钢铁、水泥、建材、家电、装修、家具。钢铁、水泥、建材又会关联煤炭和电力。可以说中国GDP最少有30%来自房地产直接和间接贡献，大约占1/3。中央财政收入估计有近30%来自房地产直接和间接贡献，地方财政有近65%收入来自房地产直接和间接贡献。就业领域，中国2012年劳动者就业人数大约7.5亿人，房地产直接解决了15%的就业，间接最少也有5%，合计20%以上。金融领域，大约20%的贷款由房地产行业贡献。

　　在维持经济可持续增长的前提下，结合国内外经济环境与房地产市场自身规律，国内楼市将进入快速复苏阶段，目前这个拐点已经出现。