富力地产打破僵局，明确提出对市场的看跌，其他局中人不跟也得跟

　　财新《新世纪》记者 李慎

　　纵然开发商痛批限购政策饮鸩止渴，地方政府卖地收入锐减有苦难言，中央政府对房地产的调控仍咬定青山不放松。

市场需求依然存在，现在正处价格调整窗口期。沈井韦/CFP

　　2011年上半年，中国房地产市场平淡黯然。限购钳制了市场需求，银行信贷收紧，海外市场融资成本趋高，国内资本市场大门紧闭，地价却难见下跌。

　　近期陆续出炉的房地产上市公司中报却显示了另一番景象，知名开发商仍吸金不减，万科、保利、金地、招商地产1月至6月签约销售金额同比增幅分别为79%、81%、109%、62%。但靓丽中报的背后却隐藏着一个重要事实，由于房地产开发结算周期的客观原因，2011年上半年的部分业绩来源于2010年下半年的签约预售。

　　对于开发商来说，最能助其掌握主动权的，只有预售款。近两个月，一二线房地产市场项目打折促销的广告不绝于耳，但鲜有大型知名开发商做出明确的策略性降价动作，因为上半年他们手里的资金还能撑得过去。

　　但这样的局面已难以为继。经过2008年市场V型反转的洗礼，过去的降价风向标万科此际已退居幕后，内部暗令不可再提“降价”二字。但事实上，包括万科在内，各大开发商的降价行动已潜流涌动，团购、内部价、送装修等众多名目，都旨在让利客户。8月17日，住房和城乡建设部正式公布对各地列入新增限购城市名单的五项建议标准，三四线城市限购政策呼之欲出，这令大批已退守至三四线的开发商都感觉快“绷不住”了。

　　在调控政策及其预期的“围追堵截”下，市场是否已接近反转下行的转折点？一般来说，降价多米诺骨牌效应还需要一个“爆破手”——它会不会是富力地产（02777.HK）？富力近日率先打开虚掩的降价闸门，明确提出了对市场的看跌，不仅自身项目向下调价10%，还对下半年市场再看跌10%，一时震动同业，引来侧目与争议。富力这头张骨牌，会否引出一连串多米诺效应，还有待市场消化与观察。

　　富力明确看跌

　　“价格在政府的号召之下，大家只能做出向下的调整。价格方面，我们现在下调了10%；估计会慢慢跌，下半年可能会再跌10%。”8月23日，富力地产董事长李思廉在中报业绩发布会上作出上述表示。

　　这是今年房地产调控以来，大型开发商高管首次公开表态“要降价”。虽然此前各大房企都已采用了各种促销手段，但实际上他们并不愿意对外承认降价。

　　“是否会引发一轮降价潮，要看具体城市、具体项目和开发商的具体情况，但对于目前资金压力大的企业来说，加速出货应是首选。”戴德梁行华南研究部主管张晓端向财新《新世纪》表示。

　　“降价是最后的选择。特别是经过2008年万科降价后售楼处被砸，大家都明白降价没有任何好处。”阳光100集团常务副总裁范小冲向财新《新世纪》记者表示，“原因有三，一是老业主闹事，给企业品牌带来伤害；二是大家心里都有数，如果都高调降价，整个市场透露出一片下行信号的话，恐怕就没有多少人买了；三是降价终归压缩了利润，没人愿意这么干。”

　　开发商对于降价心态纠结。上半年，大多数开发商都收缩战线，一副“挺着”的架势，幸亏三四线城市成为销售的蓝海，支撑了业绩。但随着限购政策向下深入的信号进一步释放，不少开发商可能不得不做最后的选择。

　　“三四线城市限购影响确实很大，我们在烟台的项目，就是趁着三四线限购政策出来之前开盘。”龙湖地产内部人士向财新《新世纪》记者表示。

　　“越到下面的城市，限购影响越大。现在一方面限买，另一方面把资金卡住了，再把你的退路三四线城市截住，政府真是围追堵截，逼着你降价。”远洋地产内部人士向财新《新世纪》记者表示。其实，早在今年3月，远洋地产就对多个布局城市制定了降价策略，新盘低价入市，快速回笼资金投入商业地产。

　　不少一线代理商和市场分析人士认为，现在已经到了适当降价的时机，当市场对于房价大降不报太大希望时，只要价格调整到心理价位，潜在需求就会释放。

　　“市场依然存在，而且现在是重要的价格弹性窗口期。万科上半年业绩持续增长，在市场完全叫停的时候还能出量，说明这是价格弹性窗口，只要价格合适，量是可以走上去的。现金流是我们今年下半年乃至明年上半年最为重要的，没有量怎么办？”世联地产董事长陈劲松表示。

　　中原集团研究部高级经理刘渊也有相同看法，“要降就先降，先降能把潜在的需求抢先吸收，小幅度试探性地降不如一次降到位。”