“养儿防老”是中国人的传统观念。但在独生子女政策和人口老龄化的压力下，老观念正面临动摇。 “以房养老”似乎告诉我们：养老，可以不靠儿子靠房子。

　　近期，中信银行推出的“倒按揭”养老贷款产品进入人们的视野，把房子交给银行或养老机构，它们为你的养老买单，这种看上去很美的模式在中国却面临“水土不服”。记者了解到，尽管中信银行推出“倒按揭”贷款时充分考虑国情，对产品进行了改良，但推出至今已逾一月，却还没有完成一单。更早之前，上海公积金中心等机构的试水也不了了之。

　　新闻分析

　　银行推“倒按揭”养老

　　10月9日，中信银行推出“养老按揭”业务，将国外的常见养老模式引入，并结合国内情况进行了适当改良。根据中信银行的业务介绍，银行会为申请客户所抵押的房屋核定一个养老贷款额度，然后按约定贷款期限确定每月放款金额，给借款人稳定的现金来源用于养老。

　　贷款金额根据担保物价值和养老人养老合理需要的资金确定，计划累计贷款金额最高不超过所抵押住房评估价值的60%，并且每月实际支付养老金额不超过2万元。贷款期限根据借款人实际需要合理确定，最长不超过10年。到期后一次性偿还本息，如到期不能偿还贷款，则按合同约定处置抵押房屋。目前，银行规定借款人至少要有两套房产以上才可申请，子女亦可申请，且老人本人须年满55岁，利率则为市场基本利率。记者从中信银行上海分行了解到，该项业务从10月9日正式推出以来，咨询者不少，但截至昨天，还没有完成过一单。

　　变味的“以房养老”

　　“严格地说，中信银行这种方式不能算作‘以房养老’。 ”上海社科院房地产研究中心研究员顾建发对记者表示，“这只能算作一种逆向的抵押贷款，抵押房产获得贷款用于养老，到期后支付本金和利息，与我们贷款买房的区别只是贷款用途和分月发放的不同，并非传统意义上的‘以房养老’。 ”

　　顾建发介绍，“倒按揭”的“以房养老”模式在欧美、新加坡等国家和地区已经非常普遍。 “在欧美发达国家，老人将房屋抵押给有政府背景的养老机构，养老机构负责老人的养老开销。在老人去世后，房屋由养老机构所有。一般来说，房屋价值与养老账单相近或略有盈余，而政府也会给予这些机构相关税收优惠。 ”

　　上海大学社会学教授顾骏认为，传统意义上的 “以房养老”包含一个“保险系数”，推出机构是承担风险的，除了要评估房产的价值，还要评估老人的寿命。老人在世的时间长，机构可能就会亏本，而中信银行现在这种模式并不承担这样的风险。

　　■算一算

　　申请人最终每月能够得到多少养老金呢？记者算了一笔账。

　　按照中信银行的产品介绍，其公式是抵押房屋总价×0.6÷实际放贷年限=养老金。以一套房屋评估价值为120万元进行抵押，可以最终申请到72万元贷款，按照10年间每月提供养老金计算，银行将为以房养老申请人每月支付6000元养老金。

　　但是如果申请人为了要回自己的房子，按照等额本金还款计算，月还款高达10230元。这也就意味申请除了要将银行支付给自己6000元养老金还给银行外，自己还需要自掏腰包向银行缴纳额外4000多元的利息。

　　虽然对于这种情况的出现，中信银行在产品介绍中明确规定了还款方式，申请人可以选择每期只还利息贷款，到期后偿还本金；也可以选择每期偿还一部分本金和利息，贷款到期后偿还剩余本金；也可选择最后一次性偿还利息。如果借款人到期不能偿还贷款，则按合同约定处置抵押房屋。

　　以上述申请人为例，在申请通过后，每月可以拿到6000元养老金，而其需要支付的利息可以选择在10年后一次性支付这些利息，也可以直接申请要求在每月养老金中扣除自己可以承担的利息。如果选择一次性支付，则10年后需要支付全部利息30万元左右。

　　尝试轨迹

　　沪版“以房养老”曾夭折

　　中信银行是首家推出“倒按揭”业务的银行机构，但这种模式并非新鲜事物。早在2003年，时任中国房地产开发集团理事长的孟晓苏便将“以房养老”这一理念介绍到了中国。随后，全国各地也有一些机构试行过，也都因效果不好不了了之。

　　2007年，上海公积金管理中心还曾推过一种叫做“住房自助养老”创新型“以房养老”模式，一时吸引无数关注。与传统倒按揭贷款不同的是，该模式从一开始就变更了房屋产权人。具体程序为：老年人将自有产权房屋出售给上海市公积金管理中心，并选择在有生之年住在原房屋内，出售房屋所得款项在扣除房屋租金、保证金及相关交易费用后由老人自由支配。不过，这一模式后因真正符合条件的申请者很少而停止。

　　“以房养老”惹官司

　　除了公积金中心的夭折方案，两桩官司也将上海与“以房养老”联系在一起，也使得这一模式在国内的发展再生尴尬。

　　2005年，居住在上海市田林新村的八旬老人訾老先生为了改善自己的晚年生活，作出一个慎重决定：将栖身的房屋卖出去，用所得的房款作为租金，仍然租住该套已生活了多年的房屋。但他没有想到，原本约定好的购房者出尔反尔了，在拿到产权证后却将老人告上法院，要求老人交付并搬出该房屋。最终，法院判决维护了老人的权益。

　　无独有偶，今年8月，闵行区另一起判决也关于“以房养老”，但这次涉及的不是个人，而是正规的老年公寓。据介绍，年近九旬的林老太与闵行一家老年公寓签订协议，约定林老太自愿履行老年公寓 “以房养老”试行办法的义务，将现有的一套价值为55万元的房屋转让。后来，老年公寓取得了林老太房屋的产权，但未向林老太支付房屋房款，林老太也未按约交付房屋。林老太儿子获知此事后深觉不公，与林老太将老年公寓诉至法院，以重大误解、显失公平为由要求撤销"以房养老"协议和房屋买卖合同。最终，法院判决房产重归林老太名下。

　　承办该案的法官表示，人口老龄化问题越来越突出，类似以房养老的养老保障模式无疑可以丰富社会保障体系。但目前对于此类运行模式仍处于探索尝试阶段，缺乏相关制度与部门予以规范与监督，及时将其纳入良性有序的发展轨道显得尤为重要。

　　租房、换房养老更受青睐

　　“很多老年人有很多选择租房养老的模式。 ”王程权是闵行梅陇一家养老院的负责人，他介绍说，目前其工作的养老院，大概有一半左右倾向于租房养老，过世后还可以把房子留给后代，老年人的子女也乐意。

　　他给记者算了一笔账。一个老年人选择二级护理，其每月的托管费、护理费、伙食费等总的费用在大概在2000元左右。而这位老人有一套在徐汇田林的2室的老公房，每月的租金就有3200元/平方米左右，加上养老金，自己每月的零花钱还有2000元左右。

　　汉宇地产董事总经理施宏叡说，老人出租房产养老的不在少数，尽管租金回报率过低一直为人诟病，但老年人的消费水平通常不高，一般出租收益也足够支付正常的养老开销。尤其是，老年人所持有的房产很多是市中心老房子，由于地段优势，租金回报率还会高过一般住宅。

　　除此以外，沪上一些老人“以一换二”的方式筹措补充养老金，在相同地段把原有的两室一厅换成两套一房一厅，或者将市区的一套房子换成郊区的两套房，其中一套自己住，另一套用来出租，从而赚取稳定的养老金。甚至，很多老人正在筹划着将位于中心城区的房子置换到郊区去或昆山等周边城市，把区域差价作为未来的补充养老金。

　　“我退休以后，就去昆山养老了。 ”去年刚刚退休后的孙女士聊起了自己的养老经。由于子女都各自有了家庭和房子，她在2006年的时候将自己在静安区的老公房卖了，选择靠近小儿子的闵行区另外购置了一套房子。“当时卖了130万元，闵行房子小一点的，用去42万元。后来去昆山看了孝贤坊的养老房，感觉不错，电梯公寓价格3750元／平方米，单套房源总价在30万元左右，这种养老房的一些服务和养老院都差不多，再说交通也方便，就买了下来。 ”孙女士说道。现在她和老伴住在昆山，将闵行的房子出租，每月的房租和养老金加起来有6000多元。 “生活过得不错，时不时去外地旅游一下。 ”

　　难点梳理

　　缺乏成熟房地产市场

　　“目前银行这种‘以房养老’存在操作上的问题。 ”汉宇地产市场研究部经理付伟指出，以目前中国房地产市场的现状来看，启动运作或者试点“以房养老”模式的环境都十分成熟，而当前操之过急只会暴露出房地产业内部更多的问题。

　　他表示，这需要一个成熟稳定的市场，至少不是需要政府经常予以调控的市场。中国的房地产市场还未成熟，市场自我调节机制尚未建立，政策性的干预频繁，并非完全地市场化。房价波动幅度较大，这使得银行和个人间的风险都难以有效控制。其次，目前完善的房产评估体系尚未完全建立。如何在变化的市场中，准确衡量房屋的真实价值，这将影响参与主体的切身利益。目前国内这一块的人才和机构也相对缺乏。最后，他还特别提到了这种模式需要政府参与。从国外的经验来看，“以房养老”不能完全丢给市场。只有政府的公信力介入才能保障各方利益得到充分保障。 “比如房屋不是抵押给银行，而是抵押给政府专门的设置的保险或者公益机构。因为很多老年人并不相信一些银行或是保险公司，如果是政府主导的话，其公信力能够提高不少。 ”付伟说道。

　　受高房价制约明显

　　“目前我们接待了很多希望‘以房养老’的客户，基本上并不会考虑‘倒按揭’模式。 ”21世纪不动产上海区域分析师罗寅申直言。

　　按照该模式的流程，房屋产权拥有者抵押给金融机构后，每月给房主的固定养老金是由机构综合评估的。“考虑到房屋都具有投资升值性，其之后给予的养老金多少如何判别存在异议。 ”罗寅申分析指出，“它好像要求不能是唯一住宅的，但如果有两套住宅，其另一套出租或者出售都可以用以养老，为何还要通过该方式呢？ ”

　　上海社科院房地产研究中心研究员顾建发也表示，现在京沪两地，尤其是市中心房价非常高，无论出租还是出售，支付基本养老费用都不在话下，而“倒按揭”贷款需要承担利息，并不实惠，不如自己养老。另外，房价上涨可能性仍在，而老年人没有工作，如果到期后无法偿还而失去房产，对老人家庭来说无疑是吃亏了。另一方面，商业银行在也高房价的市场中承担着额外风险。上海财经大学不动产研究中心主任姚玲珍表示：“如果我国实行国外那种‘以房养老’模式，商业银行需要承受四重风险：老人的寿命风险、房屋折旧风险、70年产权风险、价格波动风险，70年产权是独有的，而价格波动风险也因为当前房价的高企显得格外突出。另外，面对一堆折旧的房屋，银行有足够的变现能力吗？ ”

　　传统观念根深蒂固

　　“相信少数知识阶层用乐于接受这种‘以房养老’方式，提高自己的老年生活质量。但对大多数家庭来说，传统观念仍是挡在新模式发展面前的最大阻碍。 ”顾建发说，“国人讲究将辛苦一辈子得来的房子抵押给银行，靠贷款养老，有点说不过去。而且，老人去世后通常作为遗产的房子居然不留给孩子，在很多家庭中也容易引来矛盾。尤其是在一套房子动辄几百万的一线城市，为了房子争吵不休甚至对簿公堂的案例还少吗？ ”

　　这样的担忧并非杞人忧天。在传统观念中，子女为老人养老和老人将房子传给子女是天经地义的事，是两代人互尽责任的表现，其中除了金钱，更多的是亲情和责任，中间横入银行，破坏了这种传统的温情模式。顾建发表示，目前来看，无论“以房养老”模式如何改良，都很难突破国人根深蒂固的传统观念。随着中国城市化的进程和人口老龄化问题的加剧，在“独一代”成为社会中坚，而他们的上一辈开始养老时，这样模式将不会是新鲜和小众。

　　未来可期

　　空巢老人家庭快速膨胀

　　国家统计局上海调查总队8月17日发布的上海老年人生活方式和质量评价调查报告显示，上海空巢老人家庭数量正快速膨胀，独居趋势日显。

　　报告显示，上海市自1979年步入老龄化社会，是中国最早进入老龄化的城市。2010年年末，上海户籍人口中60岁及以上老年人口，占到其户籍总人口的23.4%。据有关部门预测，“十二五”时期，上海户籍的老年人口还将平均每年增加20多万，到2015年，上海的老年人口比重将接近30%。

　　与此同时，上海60至70岁的人群中，空巢老人比重近四成。这部分老年人多为第一代独生子女的父母，随着子女置业成家、父母退休，两代人均步入人生新的阶段。一些家庭由于住房条件的改善，子女另户居住；不少父母也希望拥有相对独立的生活空间，主动选择分开居住。这表明，随着多数独生子女父母进入老年，空巢老人家庭快速膨胀，空巢趋势日益突出。不过，随着父母渐入高龄，不少子女为了方便照顾，接回原先独立居住的父母，令上海70岁及以上老年人的“空巢”比重降至三成，比60-69岁年龄段降低近10个百分点。

　　根据上海大学的一项“以房养老意愿研究”，在上海，20.45%的受访者表示愿意参加 “以房养老”，27.79%的受访者表示可能会参加，未来若能推出 “以房养老”计划，它在上海的接受度可望达到约50%。另据上海财经大学“2009上海万名老人养老需求”系列调查结果，上海老年人中有超过70%的比例选择居家养老，从另一侧面显示 “以房养老”在上海推行的潜力。

　　社会养老与“以房养老”结合

　　上海大学社会学教授顾骏指出，“以房养老”通常是作为社会保障体系的一个有力补充。虽然目前来说，“以房养老”从技术层面和观念层面都难以达到推出条件，但如果未来我们的养老金不足以支付养老费用，消耗生前财富以改善生活，这样的模式也未尝不可。 “观念也会跟着实际情况走，当前CPI增速超过养老金的涨幅，养老成本越来越高，都市中不少子女还是‘啃老族’。 ”顾骏表示，事实上，在福利完善日本、欧洲等国，“以房养老”应对远没有社保相对较差的美国多。

　　统计局报告显示，在经济收入上，养老退休金是上海大部分老人的主要经济来源。在60周岁及以上的受访者中，以退休金、养老金为主要经济来源者高达97.4%。养老退休金甚至成为此间大部分老人唯一的经济来源，调查显示，上海老人获子女经济支持的比重较低，仅14.7%获得子女补贴和赡养费，14.3%需动用积蓄来补贴自己的日常开销。而依靠政府补贴、出租住房收益的比重仅在3%左右，依靠商业保险收益的更是不到1%。

　　虽然近年来，本市连续调整养老金水平，但因物价水平的持续走高，尤其是老年人的消费主体食品类价格的大幅上涨，很大程度消化了养老金的增幅，不少老年群体并未享受到收入增长带来的生活质量的提升。上海统计局统计，从2008年1月到2011年4月，3年多本市食品价格增长33.8%，其中粮食价格涨幅达46%。而按照每年的增加城镇企事业单位退休人员基本养老金办法，城镇企事业单位退休人员人均养老金分别月增加140元、170元、185元，累计495元，以此测算，对于2008年月养老金收入在1500-1600元的退休人员来说，增幅不到30%，仍不足以抵消食品上价格的上涨。

　　“‘以房养老’未来若在国内推广，还需要政府更多作为。 ”姚玲珍指出，将社会养老与“以房养老”相结合，是未来发展的良性趋势。政府除了完善社保制度，还可采取一些措施引导。例如，老人住进养老院后，政府可以成立机构，整合闲散房源进行集中出租，无论对老人还是承租人都是有利的。 “以房养老”需要对老人身体状况和房屋价值进行评估，由业务一方的银行单方面评估显然有失公平。有资质的评估机构是“以房养老”发展的基础，这一方面也期待政府介入，对相关机构进行认证。

　　汉宇地产市场研究部经理付伟则表示，目前，国内正在建设大量的保障房，这其中就包括廉租房、公租房和经济适用房，还可以考虑保障房和“以房养老”相结合。

　　2010年年末，上海户籍人口中60岁及以上老年人口，占其户籍总人口的23.4%。据有关部门预测，“十二五”时期，上海户籍的老年人口还将平均每年增加20多万，到2015年，上海的老年人口比重将接近30%。