五矿地产加速整合 央企巨头另辟蹊径

    荆宝洁

    三年两遇宏观调控，却是中国五矿集团旗下房地产业务的意外发展期。

    “这三年来，五矿无论顺境逆境，采取稳健扩张的策略，不参与土地市场的血拼，不当地王，化危为机。”五矿置业总经理田景崎近日在接受本报记者的独家专访时如是表示。

    五矿集团正加速集团内部房地产业务的整合。五矿置业、五矿建设、湖南二十三冶建设集团、五矿营口产业园将统一整合到五矿地产平台下，高效进行资源配置，形成合力，保障持续稳健发展。

    五矿地产的目标是，2015年成为中国具备一定影响力和品牌知名度的大型房地产企业。

    主打并购和股权合作

    2007年，五矿集团成为最后一批被确立为主业为房地产开发的央企。正当五矿集团准备在地产领域“大干一场”时，随即到来的却是金融风暴。彼时，五矿集团总裁周中枢力主推进“确定主业，资本运作，内部整合”战略，集团房地产业务迅速增长，项目总数超过20个，总建筑面积近800万平方米。

    最低迷的时期，五矿置业在天津滨海新区响螺湾商务区的五矿大厦动工，现在该项目销售率已远超预期，项目投资的本息已全部收回。“运气较好但要居安思危别‘得瑟’。市场低迷时要关注成本和把握进度，转好时要保证效益，同时强调资金的流动性为可能的再调整做准备。”田景崎说。

    众多央企疯狂拿地时，五矿集团另辟蹊径。集团旗下仅有几块土地是几年前通过土地公开招拍挂市场上拿到的，土地均价较低，其他的土地都是通过股权收购或者合作的方式获得。“央企的身份不同，更应该关注民生，关注低碳环保，节能减排，承担社会责任。”田景崎说。

    “如果去公开招拍挂市场上以高楼面地价竞争，势必造成‘水涨船高’，加上各类税费，经营和管理费用和财务成本，房价下得来吗？”田景崎反问，“况且，按照内部的投资核算和前段时期的溢价率，我们举不了几轮牌就要退出。”但是通过股权并购和股权合作等方式拿到的土地成本相对低，开发进度快，工程质量相对高，分散了投资压力，还能更好地控制成本，规范项目运作。

    通过股权并购的方式拿地，五矿地产还能获得优惠贷款支持。五矿置业现已申请并到位了十几亿元并购贷款。五矿置业和中新地产此前在天津北辰区项目展开合作，而10个月前，五矿收购了该项目60%股权，饱受资金断裂传言困扰的中新地产正处于停牌中。田景崎坦言，收购该项目股权有利于五矿置业化解风险，保障了自身权益和项目顺利开发建设，并获得了价低地优的土地资源。近期，五矿置业并购了沈阳一家房地产公司，还和天津正信集团签订了合作协议，通过股权合作的方式控股了其下属项目公司。据悉今明两年五矿地产还会通过此方式在北京，上海，广东，天津，海南，东北陆续开发新项目。

    除了战略扩张外，五矿有意退出一些项目。近期五矿地产正以近3.5亿元挂牌出售一块土地。这是五矿地产位于湖南长沙的项目公司。“这是完全正常的一笔商务操作，与非房地产主业央企退出没有关系”，田景崎解释说。

    内部整合路径日渐清晰

    目前，五矿集团加快转型，地产建设是六大业务中心之一。五矿集团领导一直对房地产业务板块寄予较高的希望，要求“十二五规划”末，地产业务的利润贡献要争取进入六大业务中心的前列。而此前，五矿旗下四个地产子公司分而治之，单独考核，业绩统计排名靠后。

    五矿营口产业园业务集中在东北五点一线，湖南二十三冶主要在西南区域开发。而五矿置业战略重点主要在环渤海区域和部分直辖市，五矿建设的业务版图集中于珠三角和长三角区域。四家子公司之间业务范围划分明确，避免竞争，但也较少协作开发，资源配置与统一运作也没真正到位。

    四家公司中，五矿建设是五矿集团公司的附属公司及房地产业务的唯一上市公司。五矿建设旗下房地产开发项目可用于开发的总建筑面积为160万平方米。而专业建筑以上海和香港为基地，延伸至内地多个省市，正在逐步发挥融资平台作用。

    目前地产中心的整合正在过渡期中，完成后会建立实体公司。谈及五矿地产的不足，田景崎坦诚表示，和业内标杆企业横向相比还有较大差距。下一步要加强融资能力和与资本市场的对接，逐渐摆脱项目公司对股东贷款的依赖；加大专业人才的引进力度，薪酬激励参照市场水准；同时须提高项目管理和运作水平，应完善业务管控流程，严控各类风险。五矿地产内部正在制定房地产业务管控体系的标准化流程。“届时四股力量能真正融合在一起，从而做大做强做精五矿地产。”田景崎说。