追问五家上市房企叫停增发事件

    上市房企进入冰河期，基金等机构投资者早已逃之夭夭

　　□ 本报记者 马玉荣

　　7月7日，华业地产(600240)发布公告，称拟撤销非公开发行股票方案。公司证券代表杜先生对记者表示：“发完公告再召开股东大会审批，然后给证监会发函，申请撤消增发议案”。

　　一些公司的增发预案是去年股东大会通过的，有效期一年。多数撤消增发的公司属于这种情况。

　　据传，目前在证监会有30家上市房企申报再融资材料，同时在走国土资源部核查程序。招商地产是第一个主动撤消增发预案的上市房企，之后世茂、华业、苏宁环球等上市房企均纷纷叫停增发。

　　“不贱卖股权”+“顺周期特征”

　　据统计，从2009年至今已有56家房地产上市公司公布了定向增发预案，拟合计募资金额超过1170亿元。除了5家停止实施、1家未获通过外，其余50家房企中有40家的股价已经跌破增发价格，占比达到八成。在2010年公布增发预案的21家房企中，也已有15家跌破了增发价格，占比超过七成。

　　招商地产(000024)及保荐机构于6月8日向证监会提交了撤回非公开发行的申请，并于6月21日获得批准。招商地产2009年8月20日向证监会申请拟定向增发不超过2亿股股票。随后几个月，受经济环境和政策变化影响，资本市场地产板块调整显著，公司股价亦大幅下调，随后招商地产拟将增发价格调整为20.60元，不料股价继续大幅下挫，直至最后宣布取消增发。

　　6月10，世茂股份(600823)公告，撤消17亿元的非公开发行预案，据公告，世茂股份的定向增发预案首次提出是在2009年8月份。为开发新的房地产项目，世茂股份拟以现金认购方式向不超过10名特定对象发行不超过1.5亿股，发行价格不低于13.81元/股，募集资金额不超过20亿元。今年1月21日公布的非公开发行预案中，世茂股份将募集金额下调为不超过17亿元。

　　6月12日，冠城大通(600067)宣布，推迟其16亿元的增发融资计划。

　　7月7日，华业地产(600240)公告，公司董事会拟撤销非公开发行股票方案。根据2009年公司公布的再融资方案，锁定的发行底价为7.26元/股，截至7月6日收盘，公司股价仅为5.9元。根据公司的非公开发行方案，计划增发股份的数量不超过3亿股，募集资金拟投入大连玫瑰东方项目和北京通州自由小镇项目。

　　7月8日晚，苏宁环球(000718)公告，该公司已决定撤销此前通过的定增方案。2009年8月10日，苏宁环球(000718)股东大会审议通过非公开发行A股股票的再融资方案，拟募集资金净额不超过42.7亿元，锁定的发行底价为13.40元/股。

　　对此，国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松在《房地产行业：如何打破顺周期波动的怪圈？》的研究报告中指出，资本市场再融资难度也具有明显的顺周期特征。2010年以来，随着房地产市场调控力度的加大，房地产企业在资本市场再融资的难度显著放大。

　　浙商证券房地产行业资深分析师戴方对《证券日报》记者说：“出现目前这种现象，一是证监会卡的严，证监会今年4月底再度表示，将联手国土资源部，共同审核房地产企业上市、融资相关事宜，以加强房地产企业融资监管。 除了5月有2、3家再融资方案通过，其他去年开始排队的公司都没有通过。二是增发价格与现在的市场价格相差很远，价格偏低，融资没有太大意义。一些公司认为自己基本面好，值这个价。房地产指数从去7月高点4000点左右，到现在2500点左右，跌了1500点，一些房企股票跌了30%-50%。现在修正增发价格意味着原来每股贱卖，大股东贱卖股权，基本面好的被错杀。值得注意的是，一些上市房企是国有企业，涉及国有资产流失问题。”

　　戴方认为： “相比之下，2008年房地产好，去年旺销，有充裕的现金在，可支持一段时间。维持不下去，不得以就只好促销降价，回收现金流。银行信贷收紧，资本市场股权融资通不过，信托渠道也监控，占比虽然不大，成本却高。房地产公司只有开源节流，或者放缓、减少开发项目，但反过来又会影响实体经济。”

　　德意志银行中华区首席经济学家马骏也表示，行政性手段只有在发现了某几个方面或行业的泡沫(如房地产、产能过剩的行业、地方融资平台等)之后，才针对这些行业提高投资者的进入壁垒。所以，行政手段往往过迟，缺乏前瞻性。由于政策滞后，就必须要下猛药，容易造成某个行业甚至整体经济的大起大落。

　　公司回应：快过期未批

　　基金超低配置

　　面临恶劣的融资环境，上市房企只有博弈。放弃增发的公司接受记者采访时语气沉重。

　　苏宁环球相关人士表示：“我们认为可能性小，就放弃了”，“增发预案没批和批了是两码事。”

　　华业地产证券代表杜先生表示：“撤消增发是因为现在国家对房地产调控，股价低于增发预案增发价格，政策不明确受影响。我们去年8月开的股东大会，证监会和国土资源部审批，时间来不及，股东大会决议一年的有效期快到了。经济形势、政策明朗时，以后合适的机会再考虑。对于公司来说，非公开增发成本低。我们资金面还可以。通过其他方式如银行、信托贷款，可满足现在项目开发需要，也可提前预售回款，加速资金周转，增加流动性，相对来讲，融资成本增加。”华业地产不像保利、万科，项目多需要的资金多，但一般国有房企有资金，扛不住就降价销售。

　　因此，如何积极拓展多元融资渠道仍是房地产企业面临的一大困境。巴曙松认为，根据最新统计，在银行贷款、资本市场融资等渠道受阻后，房地产企业开始通过多种途径进行融资，缓解资金压力。2010年以来，恒大、雅居乐、金地、龙湖等大型公司拓展了优先票据、基金募集、境外融资等多种渠道融资。从趋势来看，推进REITS等更为市场化的融资工具，也是一个必然的选择。

　　据知情人士透露，华业地产有三、四个项目在建，项目分布在北京、大连、长春、深圳，去年4月国家出台调控政策之前办理的开发贷款，主要是项目土地抵押贷款。长春项目正在销售，深圳的“玫瑰郡”主要是住宅，已经竣工，去年4月开始销售，今年结算，办理完成竣工备案。

　　招商地产高增长乃预期之中，预计全年增长27%。公司日前取消了增发预案，长江证券曾经论证过再融资对传统开发商的重要性，增发的取消可能会影响未来企业的成长速度。但对有招商地产来说，由于本身经验就较为稳健，另外一方面大股东的支持也使得它相对于其它的开发商有着较大优势。预计公司10-11年EPS分别为1.29、1.64。

　　股市跌到2500点，除了创业板、中小板有些泡沫，大盘蓝筹股，一、二线房地产公司几乎没有泡沫，至于是不是超跌不好说。

　　上市房企冰河期，基金等机构投资者也逃之夭夭。去年12月份，许多基金就撤离了，个别基金一股房地产股都没有，房地产板块是基金超低配置的股票。