[楼市新观察]焦点一：违约金赔偿标准不一

    从我们采访的案例来看，深圳类似的二手房纠纷如何解决确实成了难题，房价一涨，卖方就容易毁约，房价一跌，买房的就后悔， 一些业内人士也认为，考虑到这里面有相当多的行业调整的因素，二手房买卖纠纷确实是一大难题，我们的记者针对这里面的根源做了进一步的梳理，来看记者的报道。
    
    据深圳有房产诉讼经验的律师分析，目前深圳二手房违约案件的焦点主要集中在以下四个方面。第一，违约金赔偿标准不一。深圳各个中介合同版本里，大都约定无论哪方违约，都将赔偿对方20%的违约金。但是，现在深圳一些案例的判决情况是，有的按照交易金额20%赔偿，有的赔偿2万元定金，有的是酌情处理。律师认为，判决不一主要看处于交易进行的哪一个阶段。  

    北京市盛廷律师事务所合伙人毕文强：比如说有的买方仅仅支付了一个定金就准备违约，卖方在买方支付了定金以后违约，都会针对定金做出判断，比如说买方违约以后，他无权拿回定金，而卖方违约以后，他要双倍返还定金，这是一种判罚，有的购房合同已经进展到买方实际支付首付款，或者说支付了绝大部分款项，或者全部款项的时候，出现了违约，责任双方有可能根据合同约定的条款，违约金最高不能超过合同约定的20% 有的没有这个约定的，法院根据这个案件实际违约情况做出一个酌情的判决。
 
    深圳二手房纠纷的第二个焦点，是俗称的阴阳合同过户所增加的税费到底由谁承担，所谓的阴阳合同是指买卖双方为避税而签订的不同价格的两个合同，一旦房价上涨，实际成交价和原登记价就会有差异，悬殊大的情况下会差一两百万元，其中涉及20%的个人所得税。这些费用是按照合同约定由买房负责？还是按个人所得税法由卖方承担就成为焦点。

    北京市盛廷律师事务所合伙人毕文强：卖方处于一个强势地位，他完全可以把自己可以承担的个人所得税转嫁到买方的购房成本中，这就是我们的现状，这个过程中呢，要套用基本的合同法精神，双方在约定的时候不明显违法，法律法规强制性规定的时候，这个合同就是有效的（由买方负担）。  

    二手房纠纷的第三个焦点是，家人等代签合同是否有效。目前有的法院认定代签合同有效，有的法院要求有公证证明，否则认定合同无效，不承担违约责任。律师提醒说，一般出现这种纠纷，会要求买方举证，所以买二手房时，一定要注意有没有多人共有和家人代签的情况。  
  
    北京市盛廷律师事务所合伙人毕文强：如果在买卖合同签订的时候，有充分的证据证明共同共有人已经咨询并同意的话，他再去法院主张要求解除合同，是不能得到法院支持的  
 
    第四个焦点在于这轮行业政策变化导致一些按揭贷款无法进行，这种情况有人认为属于不可抗力，有的认为属于情势变更，有的认为属于正常的商业风险，不同的认定将得到不同的判决结果。律师认为，这需要法院仔细甄别购房人是真的无力购买，还是借势毁约。  
  
    北京市盛廷律师事务所合伙人毕文强：房产新政出来以后导致买卖合同出了根本性的变更，我们法理当中通常把它叫作情势变更，这样双方解除合同，不承担责任，但也有的情况仍然履行。