强征个税出台并非“猛如虎” 专家帮你细算税费

　　7月26日国家税务总局发布《关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》，进一步明确征收个人转让住房的个人所得税的相关问题，该通知从8月1日开始执行。个税征收政策一出，房产市场一片哗然，许多业主担忧自己出售房屋的收益将会大打折扣。“我爱我家”专家认为，此次个税落地反而会使市场前景变得更加明朗和乐观，购房者勿须惊慌。结合个税，对于业主出售时需要交纳的各项税费，“我爱我家”具体分析如下：

　　一、个税计算公式更加细化

　　本次个税政策则明确表示，对转让住房收入计算个人所得税应纳税所得额时，纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证，经税务机关审核后，允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。即个税＝（转让收入－房屋原值－转让住房过程中缴纳的税金－合理费用）×20％。而在以往的税法里关于“个税”的征收公式表述较为笼统，仅表示个税缴纳是按差额征收，即（售房款－原购房款－合理费用）×20％。

　　二、房屋性质不同，交纳税费大不相同

　　为了让业主更加清楚自己所需交纳的税费情况，“我爱我家”分别对商品房、已购公房、经济适用房举例说明：

　　1.商品房--

　　个税征收计算：

　　l商品房房屋原值具体为：购置该房屋时实际支付的房价款及交纳的相关税费。

　　2商品房转让住房过程中缴纳的税金是指：纳税人在转让住房时实际缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、印花税等税金。

　　3商品房合理费用是指：纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用。（商品房及其他住房装修费用最高扣除限额为房屋原值的10％，案例中合理费用假设为原值的10％）

　　案例分析：

　　张先生于2002年在团结湖地区购买了一套70平米的房子，假设房屋原值为48万，现在以65万元出售。由于该套房屋在营业税征收期内，那么他需要交纳营业税、印花税和个税。

　　因为个税＝（转让收入－房屋原值－转让住房过程中缴纳的税金－合理费用）×20％

　　而转让房屋需要交纳的营业税＝成交额*5.5％＝65*5.5％＝3.575万

　　印花税＝成交额*0.05％＝65*0.05％＝0.0325万

　　所以个税＝（65-48-3.575-0.0325-4.8）*20％万＝1.7185万

　　该业主所要交纳税费总额为：营业税+印花税+个税＝5.326万。

　　专家指出：就二手房市场而言，二手商品房处于营业税征收范围内的占了较大比重，虽然此番征收个税，但实际算下来所交纳的个税金额却不是很多，甚至低于营业税征收税额，因此并不影响业主出售时的利益。

　　2.已购公房--

　　个税征收计算：

　　l已购公房房屋原值具体为：原购公有住房标准面积按当地经济适用房价格计算的房价款，加上原购公有住房超（房超博客，房超新闻，房超说吧）标准面积实际支付的房价款以及按规定向财政部门（或原产权单位）交纳的所得收益及相关税费。

　　l已购公房转让住房过程中缴纳的税金是指：纳税人在转让住房时实际缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、印花税等税金。

　　l已购公房合理费用是指：纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用。（已购公房装修费用最高扣除限额为房屋原值的15％，案例中合理费用假设为原值的15％）