楼市破僵局有望 新严厉调控措施正在加紧推行中

　　就在中房协副会长朱中一公开中房协已多次“上书”国务院，建议暂缓出台新的紧缩性房地产调控政策之时，就在王石、任志强劝导开发商顺应市场趋势合理定价，“不要赌政策”之际，近日，有关政府部门在土地监察、房产预售环节方面的一系列动作已昭示，新的严厉的调控措施正在加紧推行中。

　　最近已有消息透露，国土部将全国1457宗闲置用地详情交付银监会，国土资源部此轮清理出来的闲置土地要优先用于保障房建设。与此同时，监管部门近期也向住房与城乡建设部表达，希望该部能提供“好的”、“差的”两类开发商的名单以便监管。8月17日，又有消息称，北京市正在制定《北京市商品房预售资金监督管理暂行办法》，核心内容是：今后房地产企业申报项目总投资、用款计划及监管银行，将成为建委核发销售证的前提条件；房地产企业不能直接收存预售资金，由购房人到监管银行付款或通过专用POS机刷卡直接存入监管账户，已收定金、按揭贷款需及时转入监管账户；开发商有关商品房项目预售款用款计划需经施工单位、监理单位加以确认，分为基础完成、结构封顶、竣工验收、登记申请四个资金使用节点，每个节点用款额度不得高于重点监管资金总额的25%，每个资金使用节点只能提出一次用款申请。

　　“兜里有钱，心中不慌”，资金充盈是此轮调控中开发商能在长久观望中镇定自若、顽强博弈的根本所在。收紧预收款管理相当于开发商开发项目的自有资金比例上涨超过10%，这无疑导致开发商对此项政策出台很敏感。国内开发商开发资金包括自有资金、银行贷款、预售资金。2009年，为应对金融危机扩大投资刺激消费，国务院曾于5月27日公布将普通商品住房项目投资的最低资本金比例从35%调低至20%。然而，2010年4月房地产调控以来，金融贷款在开发商开发资金中的比例明显下调，贷款的占比在今年前7个月下降45.5%，已经少于自筹资金及定金预售的占比。利用定金及预售资金开发建房是国内大多数开发企业严重依赖的方式。如果将预售款纳入银行专户，并分节点使用，无疑“剥夺”了开发商长期以来对消费者预付款的“无偿占有”，21世纪不动产集团市场总监林蕾分析，本轮楼市调控以来，开发商的多个资金来源均受到限制，除了房地产开发贷款，购房者按揭贷款和上市公司再融资也被收紧，由于4月中旬以来成交急剧下滑，多数开发商是依靠去年和今年4月中旬以前回笼的资金在支撑。而按照北京市的新规定，预售款专户监管，实际上又将开发商眼下回笼不多的资金在诸多时间节点被暂时冻结，做了再次分流。这一政策的执行，对于开发商无疑是“雪上加霜”，对资金本已紧张的开发商无疑是致命一击。