险资投资不动产须遵循“三不”原则

　　中国保监会5日发布《保险资金投资不动产暂行办法》(简称《办法》)，对投资不动产进行了详细规定。

　　《办法》规定，保险资金可以投资基础设施类不动产、非基础设施类不动产及不动产相关金融产品。《办法》同时明确，保险资金投资不动产须遵循“三不”原则，即不得投资或销售商业住宅，不能直接从事房地产开发建设(含一级土地开发)、不得投资设立房地产开发公司或投资未上市房地产企业股权(项目公司除外)。

　　此外，《办法》规定，不动产投资须遵守专地专用原则，不得变相炒地卖地，不得利用投资养老和自用性不动产(项目公司)的名义，以商业房地产的方式，开发和销售住宅。投资养老、医疗、汽车服务等不动产，其配套建筑的投资额不得超过该项目投资总额的30%。《办法》同时要求，保险公司投资不动产，不得提供无担保债权融资；不得以所投资的不动产提供抵押担保；不得运用借贷、发债、回购、拆借等方式筹措的资金投资不动产。值得一提的是，《办法》要求，不得以投资股票方式控股房地产企业，已投资设立或者已控股房地产企业的，应限期撤销或者转让退出。

　　据了解，一些保险公司尤其是中等保险公司，曾私下与地产上市公司沟通，希望通过二级市场吸纳股票达到控股目的。《办法》的出台，将堵死此条道路。

　　在投资比例上，《办法》规定，保险公司投资不动产(不含自用性不动产)的账面余额，不高于本公司上季度末总资产的10%，投资不动产相关金融产品的账面余额，不高于本公司上季度末总资产的3%；投资不动产及不动产相关金融产品的账面余额，合计不高于本公司上季度末总资产的10%。投资单一不动产投资计划的账面余额，不高于该计划发行规模的50%，投资其他不动产相关金融产品的，不高于该产品发行规模的20%。

　　《办法》要求，保险资金投资的不动产，应当产权清晰，无权属争议，相应权证齐全合法有效；地处直辖市、省会城市或者计划单列市等具有明显区位优势的城市；管理权属相对集中，能够满足保险资产配置和风险控制要求。

　　此外，保险资金投资不动产，除政府土地储备项目外，可以采用债权转股权、债权转物权或者股权转物权等方式。以债权、股权、物权方式投资的不动产，其剩余土地使用年限不得低于15年，且自投资协议签署之日起5年内不得转让。保险公司内部转让自用性不动产，或者委托投资机构以所持有的不动产为基础资产，发起设立或者发行不动产相关金融产品的除外。

　　而对于超大项目投资，保监会将重点关注。按照规定，保险公司投资不动产，投资余额超过20亿元或者超过可投资额度20%的，应当在投资协议签署后5个工作日内，向中国保监会报告。

　　中金公司认为，《办法》的出台表明，保险资金投资渠道拓宽方面再次迈出坚实步伐，这将为保险公司资金配置的优化和投资收益水平的提升奠定良好基础。