高房价高生活成本是控制城市无序膨胀唯一路径?

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　　本期嘉宾

　　上海财经大学不动产研究所常务副所长姚玲珍

　　华东师范大学长江流域发展研究院常务副院长徐长乐

　　复旦大学管理学院住房政策研究中心执行主任陈杰

　　据上海市人口计生委预测，到2020年，上海市人口将达到2250万。由人口膨胀带来的交通、就业、医疗等方方面面的“人口难题”将成为困扰上海、北京、广州乃至深圳这样的特大城市的“慢性病”。

　　10月15日，中国房地产学会执行会长陈贵撰文称，高房价、高租金和高生活成本是控制北京等特大城市人口无序膨胀的惟一生态门槛。此言一出，立刻引出不少网友的义愤之情，指责其“粉饰”高房价，为高房价“张目摇唇”，甚至有人暗示，陈贵的言辞与其所处的职位有关。

　　陈贵为“人口难题”开出的这剂“药方”，究竟是“良药苦口”，还是如部分人所批判的那样，完全是“哗众取宠的一派胡言”，抑或，其实能为解决人口难题提供一定启发。昨日，《国际金融报》记者就此采访了多位专家。

　　疑惑一：人口与房价有关否

　　解答：城镇化进程确能推高房价

　　要搞清楚高房价、高租金和高生活成本是否是控制大城市人口无序膨胀的惟一生态门槛，首先要确定房价与人口之间是否存在“生态联系”。

　　姚玲珍告诉记者，人口增长会推高房价。她分析，影响房价走高，有三个因素，分别是城镇化进程、人口红利和人民币汇率。不难看出，城镇化进程和人口红利都与人口增长有直接关系。高速城镇化意味着更多人流向大城市，为大城市带来每谈及房价就必提出讨论的“刚性需求”。

　　“我国的城镇人口占总人口比例约为46%，离高速城镇化进程的人口比例上限70%还有距离，所以我国还处在高速城镇化进程中。”姚玲珍说。考虑到这一进程还要延续一段时间，姚玲珍判断，随着人口流向城市，房价预计将长期走高。

　　持同样观点的还有徐长乐。他提出，中心城市的人口集聚激化效应，导致一线城市房价向上趋势，短期内难以调转。

　　疑惑二：留居大城市有门槛否

　　解答：先天的“门槛”确有一道

　　如果城镇化进程导致的人口膨胀确实是高房价的影响因素，那么，反向思考，控制人口膨胀，高房价、高租金乃至高生活成本将会成为人口控制的门槛吗？

　　徐长乐指出，生活成本高、商务成本高是大城市的必然现象。市场背景下，流动人口能否在大城市生存下来，也依存类似自然界“物竞天择、适者生存”法则。

　　姚玲珍也承认，现在的大城市，“安居成本”高是常态。当前，有不少不能适应大城市高“安居成本”的人已经开始“逃离大城市”。

　　某种程度而言，“高生活成本”可以看成城市人口的一道“门槛”。不过，上述两位专家都提醒，所谓“门槛”是自然形成的，是市场化的，而不是政策层面的。