无理由退房加价回购 如此促销你动心吗

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　　近年来，房价上涨过快广受诟病，从中央到地方，有关房地产市场的宏观调控政策不断出台。为了坚决遏制部分城市房价过快上涨，国务院于4月17日发布了《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，此后，各地相继出台系列楼市调控细则。随着政策的不断出新，楼市观望氛围日益浓厚，成交量连续下降，各地开发商纷纷推出一系列促销措施。记者近日在北京、天津两地调查发现，部分开发商在促销活动中作出了“无理由退房”及“加价回购”的承诺，引起关注。业内人士表示，如此促销反映了开发商资金链紧张的现实，一旦房价长期下跌，购房人将面临开发商难以履行承诺的风险。

　　■实地调查

　　购买指定房源可无理由退房

　　今年下半年以来，北京楼市最早开始推出无理由退房促销活动的是位于通州区梨园南街的海棠湾楼盘。2009年7月，该楼盘首次开盘时，均价为1万元/平方米，随着去年下半年以来房价的快速上涨，该楼盘房价曾一度涨到2.5万元/平方米。

　　4月的楼市新政出台后，楼市出现观望情绪，成交量低迷。为加快销售，今年6月，海棠湾的开发商召开说明会，推出一系列优惠活动，如：购房人在活动期间购买该楼盘指定房源，在2011年7月交房前两个月的15日内，可选择零成本退房。此外，该楼盘还推出购房送大礼活动，内容包括购买指定房源，可选择由开发商赠送高品质精装修，或选择毛坯房交房立减3000元/平方米的优惠等。目前，海棠湾在售项目对外报价为2.4万元/平方米，在售户型面积从45平方米到300平方米不等。

　　9月19日，记者来到该楼盘售楼处时，一位售楼员告诉记者，上述优惠活动仍在开展中，如果首付50%以上，购房人还能再享受每平方米房价减2000元的优惠。

　　退房可每平方米加价2000元回购

　　8月下旬，同样位于北京市通州区的8哩岛楼盘则向购房人作出了加价回购的承诺。9月20日，记者以购房人身份来到该楼盘售楼处，看到入口处设置了一块标题为《信心护航计划》的海报，主要内容为开发商承诺自签约之日起至2011年11月30日止，购房者因任何原因对该项目产品不满意，可随时向开发商申请退房，开发商将原价回购;如果在2011年12月1日至12月31日期间申请退房，开发商将在签约房价的基础上每平方米加价2000元回购。

　　8哩岛售楼人员表示，该楼盘位置优越，目前均价为1.9万元/平方米，具有升值潜力，“现在两年期的贷款年利率是5.4%，我们每平方米加价2000元回购是保证客户收益率不低于贷款利率。无理由退房和加价回购等承诺都将写入购房合同的补充协议中”。

　　位于天津市宝坻区的泰富裕园楼盘，则在广告中向购房者承诺“买房送天津户口，3年后可以回购”。按照天津市关于蓝印户口的相关规定，在宝坻区购买一套价值40万元以上的商品房并一次性付款，可以办理一家人的天津市蓝印户口。

　　泰富裕园的销售主管李经理告诉记者，现在该楼盘均价约为7000元/平方米，最低的单套售价在54万元左右。如果3年后购房者所购房屋不涨价，开发商可以按照原价回购，并支付同期利息;如果房子涨价了，开发商可以帮助购房者以当时市价代卖。开发商会与购房者签订相关协议保证履行承诺，同时承诺2011年3月31日前为购房者办讫蓝印户口等，办不下户口全额退款。

　　■律师提醒

　　签订此类购房合同应细化相关内容

　　购房者如何跟开发商签订无理由退房及加价回购合同?对此，北京正仁律师事务所律师刘国文表示，购房者一定要将相关内容在购房合同或者附加协议中予以细化，其中应该包括退房或回购时间、退款方式、违约责任等。购房者还可以向开发商提出，邀请第三方如银行或者律师事务所等，对购房者已支付的款项进行资金监管，以确保到时候如果退房可顺利拿到房款。

　　■市场反馈

　　不少购房者对承诺持怀疑态度

　　记者发现，无理由退房或加价回购等促销活动并未取得明显的促销效果。以海棠湾楼盘为例，记者9月6日登录北京房地产交易管理网发现，该楼盘今年3月开盘销售的531套房源，只成交了169套，其中住宅成交均价为每平方米21503元。记者10月9日再次登录该网站发现，该楼盘住宅成交套数变成了167套，表明有购房人在此期间退房，且成交均价也有小幅度下降，为每平方米21474元。

　　记者9月20日在通州8哩岛售楼处看到，前来看房的人不多。来看房的梁女士告诉记者：“现在楼市不明朗，本想再观察一段时间，听说这个楼盘的开发商承诺可加价回购，我觉得可以考虑买一套，如果房价下跌了，反正也能退，自己不受损失。”

　　不过，也有购房人对开发商推出的加价回购承诺表示质疑。在新浪乐居8哩岛的论坛里，一位网友表示：“假如现在按市场价格花近200万元在该楼盘买一套100平方米的房子，明年年底退房，按照开发商的承诺，我可以赚20万元，这可是10%的收益率，比银行利率高多了，我不信。”

　　谈到无理由退房承诺，一位打算近期购房的消费者向记者表示，自己购房并不看重开发商是否作出类似承诺，主要是看地段和价格，“而且，我买房肯定要贷款，到时这个房子已经抵押给银行了，要办理退房手续肯定不是一件容易的事”。

　　■专家分析

　　如此促销暴露出开发商资金链紧张

　　据记者了解，在2008年房价松动时期，北京、南京、上海等城市曾有部分开发商推出过无理由退房的促销活动，随着后来房价恢复上涨，没有出现大面积退房的情况。

　　对于时隔两年后楼市再次出现的无理由退房及加价退房促销活动，天津市房地产协会副秘书长刘玉路向记者分析说，目前的市场环境与2008年的楼市相似，一些开发商作出此类承诺，是为了尽快回笼资金而采取的促销策略。“开发商在给购房者信心的同时，暴露出自身资金链趋紧。几年后究竟能否履行承诺还要看市场走势，以及开发商的实力和信用度”。

　　中国易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭认为，开发商推出无理由退房及加价回购促销活动，在促销效果上往往比直接降价更有效果。以前的实践表明，由于房价只是短暂下跌，还没到承诺的退房期，房价已经上涨并超过了促销时的房价水平，而相较那些降价促销的楼盘，无理由退房楼盘获得了更高的销售利润率。

　　一旦房价长期下跌承诺将难以兑现

　　不过，杨红旭同时表示，如果房价迎来的是一次长期、深幅下跌，则开发商必然会损失惨重。届时，开发商能否如约履行承诺则是个未知数。“由于我国房地产业监管不严，近些年一直存在企业不够诚信的现象，即便是大型开发商，开发楼盘的也只是项目公司，项目结束后，项目公司就会解体。对于一些楼盘，购房人到时候想退房时有可能已经找不到项目公司了。”杨红旭说。

　　北京正仁律师事务所律师刘国文从法律的角度分析认为，目前，不少楼盘的开发商是以项目公司的形式存在的，公司存续的时间较短，如果由于房价降幅较大或者公司经营过程中遇到无法继续经营的情形，在涉及公司破产清算时，职工工资、国家税款优先追偿，退房款作为一般的债权，其受偿顺序比较靠后。如果出现这种情况，到时候购房者有可能拿不到退房款和加价返还款。