北京出重拳 开发商超千亿预售金被监管

　　北京房地产市场的预售资金监管政策昨天浮出水面，在市场开发中占主导地位的房地产商，成为此次调控措施的直接监管对象。

　　昨天，由北京市住房和城乡建设委员会联合央行营业管理部、银监会北京监管局制定的《北京市商品房预售资金监督管理暂行办法》(下称《办法》)出台。将于12月1日开始施行的这一《办法》明确规定：商品房预售时，购房人应当将购房款直接存入商品房预售资金监管专用账户，房地产开发企业不得直接收存商品房预售资金。由监管银行对其中用于项目工程建设的资金实行重点监管，保证预售资金优先用于工程建设。

　　监管资金超千亿

　　将已有商品房项目的预售资金用作购买土地或新项目开发，历来都是部分开发商以小搏大、分散风险的重要途径之一，而随着调控政策的不断来袭，这一做法已时日无多。

　　《办法》要求，房地产开发企业应当根据项目建设方案及施工进度编制预售项目用款计划。用款计划应按照地下结构完成、结构封顶、竣工验收、完成初始登记并达到购房人可单方办理转移登记的条件等四个环节设置资金使用节点，并合理确定每个节点的用款额度。区县住房城乡建设主管部门应当对商品房预售资金进入专用账户情况进行监督，并可对工程进度进行实地核查。

　　根据北京市统计局最新发布的统计数据，前三季度，北京房地产开发项目本年到位资金3938.8亿元，其中金融贷款为973.9亿元，自筹资金为1256.7亿元，定金及预收款为1020.7亿元。

　　据此可明显看出，定金及预收款在北京房地产市场的全部开发资金中占比高达25.9%。而《办法》的出台则意味着，从12月1日起，每年超过千亿的预售资金，将不再由开发商自己随意使用。

　　与此同时，开发企业在商品房建设和预售过程中，其行为将受到严格的监管，如出现违规，将受到暂停拨款甚至暂停全部商品房项目预售的处罚。

　　《办法》规定，对于房地产开发企业存在违法违规行为导致工程停工、预售项目存在严重质量问题、预售项目未按期交付使用等问题时，相关部门会书面通知监管银行暂停拨付专用账户内的全部商品房预售资金，并启动应急措施，协调相关部门监督专用账户内资金的使用。对房地产开发企业存在直接收存商品房预售资金、未及时将贷款转入专用账户，没有依照《办法》规定使用商品房预售资金，以及以收取其他款项为名变相逃避商品房预售资金监管等现象，主管部门将责令限期改正，并暂停该房地产开发企业在本市所有开发项目的商品房预售，将其违法违规行为予以公示，并记入企业信用信息系统。

　　房价下降可期?

　　从开发商此前的种种言论来看，预售资金监管是他们最怕出台的调控政策之一。

　　“目前，大部分开发商周转资金的一半都来自于预售收入，因此预售收入的监管对房地产开发商现金流的影响是最大的。”SOHO中国董事长潘石屹曾预计，一旦预售收入被纳入监管，在楼市成交低迷的情况下，开发商们能够坚持的时间将会变短，“肯定到不了一年”。

　　华业地产副总经理陈云峰则表示：“在银行贷款审核日趋严格的情况下，预售款的专用将对集团性规模企业的资金调动设限，从而提高资金成本，无异于设阀门阻断血管。同时，预售款的监管将加大开发商资金成本。”

　　由此，北京中原三级市场研究部总监张大伟认为，相比楼市调控的金融、税收、土地等政策，预售资金监管可以说是4月份以来对开发商影响最直接的一个政策，“它将非常直接地对开发商形成打击”。

　　21世纪不动产集团市场总监林蕾也认为，预售款监管将对开发商的资金链产生巨大打击，而且是前所未有的。

　　对此，陈云峰坦承，“现在很多开发商的资金状况并没有想象中的好，而像上市、增发等其他融资渠道现在几乎被堵死了。因此，预售款仍然是开发商最喜欢的资金来源渠道。”

　　张大伟预计，此前拖延开发周期的房地产企业将因为预售资金的监管而得不偿失，因此将会加快现有项目的开发速度，市场供应有可能在短期内大量增加，“井喷或将在年底出现”。

　　陈云峰预计，由于《办法》将于12月1日开始施行，因此最有可能出现的是从现在到11月底开发商扎堆办理预售许可证的现象，“我手下的两个项目都会争取在11月底之前把预售证申请下来”。

　　与此同时，在加息、契税增加等二次调控政策的影响下，北京楼市的需求一方已出现观望迹象。

　　来自北京市房地产交易管理网的数据显示，上周(10月18日~24日)，北京楼市住宅期房成交1224套，环比此前一周的1895套，下降幅度达35.4%。

　　林蕾表示，对于资金链较为紧绷的开发商而言，只能选择加快资金周转速度，也就是降价出货，“未来我们可能会看到有一批这样的项目被推向市场”。