二次调控满月调查：京沪穗楼盘多数未降价

每经记者 叶书利 朱玲 张初亮 发自北京、广州、上海

　　“9·29”楼市二轮调控新政出台，至上周末已“满月”。在限购令、加息、首套住房贷款利率7折优惠取消等利空下，有消息称，上海部分投资客已开始抛售，许多购房者陷入观望氛围。对此，不少开发商纷纷推迟开盘计划。

　　一个月来，楼市走势到底如何？《每日经济新闻》日前对北京、上海、广州三座标杆城市共计15个楼盘进行了走访。

　　北京

　　成交量下跌 核心区域价格坚挺

　　每经记者 叶书利 发自北京

　　二次调控已过一个月，在加息、开发商预售资金监管、土地供应增加等调控因素的叠加撞击下，北京楼市由9月的“发烧式反弹”，转为目前的“闷烧式调控”。这种“闷烧式调控”的最大特点就是：成交量下跌、房价僵持。

　　核心区域楼盘抗跌性强

　　首开璞瑅位于北京东二环左安门桥附近。近日《每日经济新闻》记者实地采访得知，目前该楼盘在售房源均价为42000元，比国庆节期间41500元的均价还略微上涨了500元。当被问及近期密集调控政策对该楼盘价格带来的压力时，该楼盘一位工作人员说：“地产调控政策对销售不可能是好事，但由于稀缺性强、拥有优质的教育配套，首开璞瑅的抗跌性极强。”

　　北京中原地产的统计显示，目前的北京二手房市场报价的涨跌情况开始分化：稀缺性强、有特色的区域，如学区房、商务区、硅谷中关村等，报价仍有微幅上涨；生活配套设施齐全的成熟社区或即将开通和现有地铁沿线房源，报价持平，如八角、北苑、崇文门、东直门以及方庄等区域。而在一手房市场，即将开通和现有地铁沿线的长阳半岛、远洋新悦等楼盘，价格依然坚挺。

　　北京房地产交易管理网的数据显示，10月，北京商品房住宅总成交量为7680套，环比下调超过了37.1%，同比下跌45.2%，但成交均价变化不大。

　　在成交量大跌的背后，“二八现象”重现北京楼市。

　　北京中原地产的统计数据显示，在10月19个预售项目中，均价2万元以下的10个项目签约量占总签约量的81.5%，主要代表楼盘有成交均价为6526元/平方米的腾龙源城，签约率达93.1%；成交均价18015元/平方米的远洋新悦，签约率为94.9%；成交均价为15149元/平方米的长阳半岛，签约率为99.5%。

　　燕郊通州房价下跌

　　尽管大部分楼盘价格仍然坚挺，但北京一些郊县及燕郊等区域，部分楼盘的价格已开始出现松动。

　　燕郊隶属河北，但因其房价主要受北京购房需求所决定，因此将其放在北京楼市圈来加以分析。

　　10月1日起，燕郊出台了 “禁贷令”，即“对不能提供一年以上当地纳税证明或社保缴纳证明的非本地居民，暂停发放贷款”，将北京购房者中的大部分需求拒之门外；近日，燕郊又对本地人的首套房在全国率先执行最严格的规定，将本地9成以上的购房者首付比例提升至40%，挤压出不少本地需求。

　　外地与本地需求同时被调控政策挤压后，燕郊楼市一下子跌入谷底，各大楼盘纷纷调低房价。如上上城就将房价从国庆节前后的7500元/平方米下调至7000元/平方米，美林湾从国庆节前后的11000元/平方米，下调至10000元/平方米。

　　《每日经济新闻》记者在上上城的实地采访时还获悉，近日该楼盘五期的一套99平方米房源，报价已探低至5600元/平方米，这个价格仅相当于4月中旬新政前该楼盘均价11000元的50%。

　　去年以来楼价大涨的通州，亦是此番二次调控满月调查的样本区域。

　　记者实地采访时，北京通州区的月亮河·御泉公馆的一位销售人员介绍说，在10月20日加息前后，该楼盘销售均价突然从30000元下调至26000元，最低价从当时的26000元下探至23000元。而在4月中旬新政前，该楼盘的均价为35000元。

　　北京美联物业副总经理杨明丽告诉记者，该楼盘降价幅度之所以如此之大，主要原因在于这个楼盘之前的定价高得离谱，从而导致销售业绩惨淡，开发商资金回收情况不理想。12月1日起，北京将对开发商的预售资金进行监管，为了加速资金回笼，开发商被迫降价促销。

　　但一位业内人士对此补充说，这种情况在北京楼市属于个案，不具普遍性。

　　上海

　　“连夜排队”再现 多个楼盘售价不降反涨

　　每经记者 张初亮 发自上海

　　尽管处于调控之中，但相较于今年五六月，上海许多楼盘价格不跌反涨，且大部分楼盘也暂无降价促销计划。《每日经济新闻》调查发现，10月底开盘的上海闵行区楼盘招商雍华府，竟然又出现了排队买房的现象。

　　排队者多为自住需求

　　10月30日晚间，上海闵行区楼盘招商雍华府，不少购房者在寒夜里排队。据相关消息称，第二日上午，该楼盘开盘后短短3个小时内，90套房源已全部售罄。

　　招商雍华府位于上海闵行区，与前段时间热销楼盘上海星河湾仅一路之隔。相对动辄数千万元/套的高端楼盘星河湾，雍华府600万元左右的总价，对自住型和改善型购房者很有吸引力。

　　据该楼盘一位负责人介绍，该楼盘原定10月31日上午8时发号，下午1时开盘。但早在10月30日晚间11时，就有人陆续赶到排队。

　　《每日经济新闻》记者了解到，这批买房者大都来自闵行及长宁等周边区域，大都为自住型购房及改善型置业，投资客几乎不见踪影。

　　据悉，这次招商雍华府三期开盘，均价在1.9万元~2.3万元/平方米之间，比原先2.5万元/平方米的预售单价稍有回落。此外，如购房者在现场办理购房卡，支付3万元押金可享受9.8折优惠，一周内签约，总价再减3万元。当日开盘3个小时，推出的90套房源已基本售罄。

　　内环内10余楼盘延期开盘

　　相关数据显示，截至10月底，上海市内环内可售住宅套数约4300套，不足全市可售住宅的10%，整体住宅市场呈现供不应求的局面。目前，内环内楼盘价格基本保持稳定，只有少量新开楼盘在打折促销。

　　“今年的情况跟2008年下半年楼市低迷时有所不同。当时开发商都觉得市场不行，纷纷急着卖房，现在没有这种情况。”中房信分析师薛建雄认为，目前对于大多数开发商而言，短期内等两三个月再开盘都是能够做到的，资金链上也不会遇到太大的问题。

　　上海新浪乐居楼盘中心调查显示，10月上海住宅延迟开盘项目已达49个，其中内环内10余个高端项目出现集体爽约，占全市延期开盘项目的1/4。

　　上海10月房价不降反升

　　佑威及楼市专评网联合提供的数据显示，上海商品住宅10月份成交面积达到132万平方米，与9月成交量相当。但数据同时显示，上周上海市商品住宅成交面积较前一周大幅下跌35%。成交均价方面，上海10月商品住宅成交均价为21884元/平方米，环比上涨了3.1%，这是继4月中旬楼市第一波调控均价出现明显下跌后，成交均价连续4个月上涨。

　　《每日经济新闻》近期对一些楼盘调查后发现，确有不少楼盘均价在上涨。

　　如临港海滨国际花园10月16日开盘推出的中小户型目前已全部售罄，报价8900元/平方米。而该楼盘在今年五六月份均价为7500元/平方米左右，8月均价为8500元/平方米。

　　与海滨国际花园一样，位于世纪公园板块的香梅王座，均价由5月的6万元/平方米上涨至10月份的7.5万元/平方米，涨幅高达25%。

　　位于唐镇的楼盘毕加索小镇，8月曾将均价打8折至1.72万元/平方米，但到10月，该楼盘又重新将价格调回五六月2.15万元的均价。

　　佑威房地产研究中心副主任陆骑麟认为，“严厉调控”“限制购买”本身说明房地产仍然供应不足。目前，购房者预想中的“降价潮”还没有出现，均价依然处于高位，楼市仍然处于调控初期常有的“量跌价升”状态。

　　广州

　　半数楼盘仍在涨价 新盘供应锐减

　　每经记者 朱玲 发自广州

　　尽管处于多重政策调控之中，但广州楼市依然热度不减。

　　广州市国土资源和房屋管理局市场数据监控显示，10月份，广州市网签成交17214套，环比增加38%；网签金额约216.68亿元，环比增加37.1%。网签成交均价约为11695元/平方米，环比微跌5.5%。

　　记者从该数据报告发现，尽管整体网签成交均价微跌，但从单一成交区域来看，不论是中心区域还是郊区，成交均价依然上扬。

　　市区房价明涨

　　近期，《每日经济新闻》记者在广州多个楼盘实地走访发现，自“9·29”二轮楼市调控以来，广州市场房价依然坚挺，实质性降价微乎其微，且市中心区域的不少楼盘仍在逆市涨价，且涨幅明显。

　　新世界地产（中国）旗下位于广州白云区的某大型住宅楼盘，在“十一”黄金周期间，对外成交均价仅为1.2万元/平方米。上周末，记者实地探访该盘，一位张姓置业顾问表示，目前该楼盘由于适合刚需市场，又临近刚开通的地铁口，受到政策影响不大。现在新盘折扣价已达1.8万元/平方米。仅一个月的时间，该楼盘涨价幅度就高达50%。

　　此后，记者走访老城区楼盘，名为东山一品的一楼盘，近期推出了不少100平方米以上的大户型，近期成交均价已高达2.5万元/平方米。据该盘代理商合富置业资深销售代表张伟介绍，12层以下的低层楼盘房源，目前最低价格也达2.4万元/平方米，这还是折扣优惠后的价格。记者注意到，该楼盘在“十一”黄金周期间，成交均价仅为2万元/平方米。

　　张伟对记者表示，老城区楼盘有各种成熟配套服务，价格只有涨没有跌的，就算市场不好，价格也会企稳。

　　年内降价难

　　此前，网易房产以“9·29”政策为分界点，分别抽调了广州市场上在售的100个楼盘，比较它们9月1日~28日期间与9月29~10月26日期间的价格走势。

　　调查结果显示，“9·29”新政后，广州市场上53%的楼盘成交均价呈现上升趋势，22%的楼盘价格没有大变化，仅1/4楼盘价格出现小幅下滑。其中，上涨最多的是新世界旗下楼盘，涨了15226元/平方米，涨幅高达31.61%。

　　“今年第四季度，整体市场楼价下降趋势难。”满堂红地产市场研究部高级主任肖文晓认为，前三季度开发商资金回笼比较好，出货的压力不大。他指出，从二手市场看，“限购令”下，一手市场未调整，二手市场的业主也无降价的动力，预计年底价格都将会在高位运行。

　　“现在的情况还没有2008年那么差，开发商和购房者都有一定承受能力来消化政策。”肖文晓说，首次房贷利率折扣减少，一定程度上将抑制首次置业者，买卖双方的观望气氛将更浓，第四季度必然会呈现僵持局面。

　　有数据显示，受政策调控影响，11月不少开发商推迟开盘。全国26个大中城市住宅10月实际开盘量仅为555个，较计划开盘量骤降23.7%。截至10月20日的统计显示，广州10月25日至11月30日新盘新货总量为27个，环比10月大跌56%。