开发商违规行为骤增楼市调控需警惕"下有对策"

　　新华网福州11月8日电 福州等地楼市再现“寒潮”，为规避调控政策，一些开发商的违规行为骤增。同时，因部分地方调控政策效应可能“短期化”，楼市调控应警惕“政策消解”隐患，以免房价出现新一轮的急速上涨。业内人士及专家建议，当前应加强房地产长期制度建设，已有政策要从严执行，确保该行业长远健康发展。

　　开发商违规现“井喷”

　　福州市中级人民法院民一庭庭长陈锐告诉记者，近期，随着房贷等调控政策趋紧，福州全市法院系统受理的房产纠纷案件在大幅度增长，涉及开发商违规行为的呈“井喷”现象。

　　台江区是福州市房产交易活跃的城区之一，记者从当地法院了解到，今年前三季度，该法院受理房地产纠纷案件剧增，达1153件，同比增长44．30％。上述纠纷案件以商品房买卖纠纷占多数，其中因开发商逾期交房和办证引发纠纷418件。

　　记者日前在福州市仓山区建新中路在售的“泰禾红峪”楼盘发现，该楼盘部分建筑面积110平方米至150平方米的商品房以“子母房”形式销售，也就是一套大户型商品房被人为割成一大一小的两套房出售。“泰禾红峪”售楼部一位工作人员告诉记者，购房者如要购买“子母房”必须办理两本房产证，然后在两家银行分别贷款才可能享受到首套房的优惠贷款。

　　这位工作人员解释，占地320多亩的“泰禾红峪”是福州泰禾房地产开发有限公司于2006年9月通过招拍挂方式竞得，并要求按“套型建筑面积为90平方以下户型必须占到整个项目70％以上”的“90／70政策”建设。而开发商将大部分地用于建别墅，一套别墅的建筑面积都在200平方米以上，剩下少量的地用于建高层商品楼。为了符合“90／70政策”要求，开发商只能将大房“一拆为二”销售。

　　福州泰禾房地产开发有限公司拒绝接受记者采访。福州大学房地产研究所所长王阿忠认为，“子母房”是开发商规避调控政策的产物，它使得旨在增加房地产市场供应的“90／70政策”名存实亡，这与地方相关部门监管不力有很大关系。

　　房价仍存新一轮上涨隐患

　　下半年以来，国内不少城市纷纷出台楼市“限购令”。融信（福建）投资集团有关负责人告诉记者，加上此前的首付款、贷款利率上调等政策影响，福建省主要城市的房地产市场成交量在急剧下跌，开发商回笼资金速度减缓。

　　这位负责人还告诉记者，过去，开发商普遍缺钱，资金回笼慢，降价促销压力就大。现在，开发商手头资金相对宽裕。各楼盘维持现价短期内不涨主要是应地方政府的要求。

　　占地280多亩的“大卫城”是融信（福建）投资集团在远离福州市中心开发的一个高级住宅区，该楼盘均价现已达每平方米1．2万元，而同一地段去年同期的商品房均价仅8000元左右。“大卫城”售楼部经理周文忠告诉记者：“楼盘预售5个多月，截至目前累计销售近900套。现在，整个楼市销量虽大幅下跌，但我们已无房可售，购房者想买要等新房源的推出。”

　　周文忠说：“近期，受‘限购令’等政策影响，占购房者20％的外地客户一下子没了，等‘限购令’到期后，这部分外地客户肯定会再现。”

　　王阿忠认为：“许多地方的‘限购令’时间都太短，福州市仅限购到今年12月底，一旦政策执行到期，很可能会带来市场的反弹，其效果将大打折扣，这将进一步加剧房价上涨预期的形成。”

　　业内人士认为，目前部分调控政策可能产生短期效果，随着政策效力退去，容易引发房价的新一轮上涨。福建朝阳房产副总经理魏祺说：“与前几年相比，今年福州城区可售房数量不足1万套，而往年可售房量平均在2万多套。供应紧张，房价持续上涨甚至大涨的可能性还在。”

　　地价猛涨也逼得房价跟涨。融信（福建）投资集团有关负责人说：“今年2月，融信集团拍得福州市区一块380多亩的地，楼面地价近每平方米9000元，该地今年11月中旬将动工，明年预售时均价肯定要高于1．5万元，否则只能亏本。”

　　加强房地产长期制度建设

　　业内人士及专家认为，近年来，部分房地产调控政策通常只有短期效果，将无法长期有效抑制房价快速上涨。当前应加强房地产长期制度建设，完善调控手段，严格执行，巩固成效。

　　福州大学房地产研究所所长王阿忠建议，首先，地方限购商品房的政策必须辅以必要的配套举措，如加大保障房、普通商品房的供应，进行长期制度建设等，否则短期“堵市”的政策会制造更大的市场隐患。“90／70政策”应作为界定房地产项目的长期政策，要求地方政府从严执行。

　　其次，从长远考虑，建立成熟理性的房价定价机制势在必行。一方面，房地产行政管理部门必须对房价成本进行科学合理的测算，作为市场定价的指导依据，加强房价定价监督和管理；另一方面，开发商在楼盘定价上必须要给后市留有余地，绝不能以追求暴利为目标，依靠产品的多元化创新，能在价格和产品结构间达成一个平衡，以业态的多元化换取房价持续发展的空间。

　　还有一些业内人士指出，国家开征房产税就是房地产长期制度建设的重要内容。房产税开征不仅有利于理顺房地产领域各种税费，给地方政府建立稳定的财税来源渠道，改变地方政府短期行为，也将加大住房消费的持有成本，削弱房地产的投资品属性。

　　浙江大学经济学院副教授景乃权认为，除房地产市场传统的影响因素外，经济全球化、流动性过剩、通货预期以及人民币升值等外部因素对住宅需求影响越来越大。由于这些因素都不是房地产市场本身能够决定，调控时如单纯依靠增加房地产市场供给将不能解决房价上涨的问题。他建议，调控房地产要取得长效，不能仅关注房地产市场局部的均衡，而应结合其他相关市场特别是资本市场的发展来进行。