退房压力日增 开发商转强硬

　　合同明确约定购房者承担一定违约责任 上海商品住宅成交面积连续5周下滑

　　早报记者 周祺瑾

如果成交持续下滑，购房者对市场的预期或将扭转。刘行喆 早报资料

　　“9·29”调控细则对楼市的影响正在深化。

　　近期上海楼市调控导致成交量的持续下滑，大量的“退房纠纷”对于开发商的压力尤为明显，部分开发商对于“退房”的态度也转向强硬。

　　“限贷”影响仍在发酵

　　早报记者了解到，因为购房者对限购政策都有一定了解，所以该政策引发的矛盾焦点，多集中在“赔偿细节”。相比之下，“限贷政策”引发的纠纷则还在持续。

　　某位不愿透露姓名的开发商人士称，目前几乎每个新开项目都会遇到因贷款问题要求退房的客户。虽然调控细则对客户的申贷资质有明确规定，但每家银行认定的标准仍会有所不同，这就容易导致一些客户因贷不到款不得不退房。

　　在“沪12条”颁布后的1个月，不少项目的合同撤销率走高，“新政效应”是原因之一。该开发商人士透露，新政策颁布之初，开发商对于因为贷款问题造成的退房，多愿退还定金。但是目前，不少开发商已经在合同中明确约定，要求购房者承担一定的违约责任。

　　有购房者告诉早报记者，日前他所购的一套位于宝山的房源，当初开发商的代理公司承诺，他的情况可算作首套房，但最终他从开发商指定的银行只能申请到二套房的贷款。对此，开发商表示，如果要退房，定金不能全额退还。最后，该购房者只能通过向朋友借款，凑足首付款。

　　对此，业内研究人员透露，开发商目前对因贷款造成的退房的确要“强势”不少。由于目前因为限贷引发的纠纷责任难以界定，因此买卖双方多半会选择协商解决。该研究人员称，开发商在退房纠纷中的“强势”，折射出当前的市场转变对他们已形成一定压力。

　　成交下滑或致退房增多

　　业内人士分析，限购、限贷政策造成成交的下滑，是开发商感到压力的首要原因。

　　佑威地产提供的数据显示，上周（11月8日-11月14日）上海市商品住宅成交面积为15.9万平方米，比前一周进一步下跌9%。自10月初的成交高峰后，上海商品住宅市场已连续5周呈下滑趋势；上周全市商品住宅成交均价为20953元/平方米，比前一周下跌5%。

　　对此，有开发商人士透露，限购和限贷收缩了市场购买力，如果成交持续下滑，将扭转购房者对市场的预期。退房案例中，不乏一些因为购房者看低未来房价，而借由贷款原因要求退房的。如果房价和成交持续走低，不排除未来退房纠纷进一步增多。

　　同策研究咨询与研究部经理夏宇表示，现有贷款政策的影响还停留在中低端房源，这部分购房者对贷款依赖度大，在通胀预期下，投资客大面积撤单的可能性不大，房价下滑的可能性不大。

　　案例分析

　　政策变动导致

　　退房纠纷多发

　　早报记者 周祺瑾

　　有知情人士称，由于政策变动引发的退房纠纷，相关法规并未明确责任归属，买卖双方对于此类纠纷均显得力不从心。

　　早报记者在采访中了解到一则案例。一位朱姓男子9月底看上一套位于浦东的二手房，但因房东国庆期间出国度假，直到10月中旬才签订购房协议。之后，朱的太太要给父母购置一套位于普陀的二手房，并于10月底签订了合同，但近日在办理房屋登记时，朱姓夫妇却被告知，他们已违反“限购令”中关于“10月7日后，一个家庭只能新购一套房源”的规定，因此无法办理房屋登记手续。

　　朱向前述普陀房源的卖家提出退房要求，并申请退还全部购房款。但卖家在了解情况后认为，造成无法登记的原因在朱，因为即便按新政策，买家完全可以选择退还另一套所购房源。在调解无果的情况下，双方决定通过法律途径解决。

　　上海汇盛律师事务所俞杰明称，最近因房屋登记产生法律纠纷的案例较为多发。根据楼市调控细则，10月7日后，上海居民只可以新购一套住房，否则不予登记。但是，一方面，每个区域对于“新购一套房源”的认定有一定差异；另一方面，因为政策变动导致无法登记的后果，相关法律尚未明确责任归属。因此一旦出现纠纷，目前只能以调解为主。俞杰明表示，上述情况在一手房市场也有发生，但因为买家面对的是企业，而且情况往往是批量发生，因此责任认定相对简单。

　　汉宇地产副总经理杨坚东透露，限购细则执行后的几周时间，退房的案例的确很多，其中大部分都是采用调解的方式解决。至于那些无法解决的，一般都通过诉讼来解决。因为二手房买卖双方观点不同，一旦出现纠纷，的确比较难解决。