透视年末京城楼市：房价会降吗？

燕郊，还在挤泡沫

　　从通州向东走过已经干涸的潮白河，便进入河北三河市所属的燕郊开发区。展现在人们眼前的是：数不清的已经封顶或正在施工中的高层楼房以及楼盘项目广告牌。在穿过燕郊区域的102国道两边，自西向东密密麻麻地布满了各大楼盘的售楼处，500米内甚至能找到同一楼盘的两个售楼处。

　　与北京通州一河之隔的“房地产之城”河北燕郊，在当地严厉“限贷令”和“限外令”等政策的调控下，曾异常火爆的楼市已经冰冷。2010年4月均价达到11000元/平方米的燕郊楼盘，目前已降价约30％。楼盘销售不动，投资客则陷入观望，预期价格还会再降。

　　燕郊，北京楼市涨跌晴雨表。左右燕郊楼市变化的力量并不在当地，更多是在于北京地区的辐射带动。“本地人也有买房的，但最主要还是被北京的购房人炒起来的，因为我们离北京非常近。”天洋城售楼小姐的一番话一言中的。

　　政府调控措施密集出台

　　2010年4月，中央政府出台“国十条”，主要内容：二套房首付比例提高至50%，利率不低于基准利率1.1倍，90平方米以上的第一套房，首付比例不低于30%，拉开了地产调控序幕。9月，经过4个多月僵持之后，地产市场销售部分回暖。9月29日，中央政府又出台调控措施，第一套房首付不得低于30%，暂停发放第三套住房贷款。2010年11月，各大银行基本将第一套利率优惠幅度降低至8.5折。

　　11月15日，住建部和外汇管理局联合发布《关于进一步规范境外机构和个人购房管理的通知》，规定境外个人在境内只能购买一套用于自住的住房；在境内设立分支、代表机构的境外机构只能在注册城市购买办公所需的非住宅房屋。

　　早在2006年7月，建设部等六部门发布171号文，明确规定“境外机构在境内设立的分支、代表机构和在境内工作、学习时间超过一年的境外个人可以购买符合实际需要的自用、自住的商品房，不得购买非自用、非自住商品房。”

　　国家层面出台的两次“限外令”最大的不同之处，在于2006年的“限外令”只要求“境外个人不得购买非自用、非自住商品房”，而2010年版则新增了“境外个人购买套数”及“境外机构不能购买住宅房屋”的规定，显然是针对性更强的举措，以防止外资涌入而造成的楼价进一步上涨。

　　北京加大市场调节力度

　　11月26日上午，北京市9块居住用地集中入市，总规划建筑面积达到了236.6万平方米。截至目前，北京住宅类地块成交已经达15块，供应面积为255万平方米。住宅类地块楼面均价为6347元每平方米，而在4月宏观调控政策前，出让的住宅类地块的平均楼面价高达12304元/平方米，新政后下调已经超过五成。

　　这次上市的土地基本都为七通一平，大部分地块都可以在明年下半年形成实际市场房源供应。而大量的房源供应将使得市场供需比出现明显变化。

　　据北京房地产交易管理网的数据显示，11月以来，北京楼盘预售项目及预售公示项目合计已经达到了28个，相比8-10月同期合计的26个还要多2个。28个新增项目总预售面积达到了74.3万平方米，远超前两月总和。

　　根据此前北京市的计划，2010年北京将通过土地市场供应经营性土地3000公顷，计划供应住宅用地2500公顷，规划建筑面积约3000万平方米，其中政策性住房用地1250公顷，规划建筑面积约1600万平方米。

　　明年政府调控不会放松

　　政府的历次文件都明确，楼市调控是为了让房价上涨的幅度下降，而不是跌价；是为了打击投资者，而不是开发商；是为了让16个被限购的城市停止房价疯涨，而不是全国所有城市。SOHO中国董事长潘石屹指出，目前地产业正处于最困难时期。包括任志强在内的多位开发商和业内专家也纷纷表示，明年政府对楼市的调控不会放松。

　　美联物业全国研究中心也认为，中央对开发商继续收紧资金“紧箍咒”，先是银行贷款、上市公司融资受限，再到现在加强房产信托风险管理，中央的意图很明白，倒逼开发商加快销售进程来回笼资金，开发商面临正在加大的新一轮的降价压力。

　　目前，北京城市中心地带房价不会跌，中广信事业一部运营总监卞明预测，北京楼市可能会在明年春节前出现一个成交价格的冰点，相当一部分项目会出现一个阶段性的价格低点。一位业内人士分析认为，政府调控需继续加大力度，否则，价格可能还会往上冒。（陆培法）