重拳猛药之下 楼市又现“高热前兆”

　　“这两周的业务好多了，挂牌的和看房的都明显增加！”2日，上海永庆房屋公司一门店的业务员告诉记者，语气颇为惊喜。

　　中国指数研究院的数据显示，从11月中旬以来，绝大部分城市一手住宅成交都显著回升，涨幅最大的超过五成；而价格未有跌势。在一些热点城市，11月推出的新房源销售之好，超出预期。

　　紧缩政策未见松动，调控措施未见懈怠，楼市缘何再次“回暖”？分析可见，这显然与开发商适当促销、CPI持续走高、人民币升值预期驱动等多种因素相关。根据以往经验，成交连续上升将带来价格持续上行。而一旦投资炒房需求成为主要驱动力，这种“回暖”离“高热”恐怕就只有咫尺之遥了。

　　楼市再现“暖意”

　　位于上海中环内大宁板块的“慧芝湖花园”，11月13日推出第三期房源，最便宜的一幢楼每平方米均价也已接近3万元，比去年推出的二期房源高出50%。价高的，每平方米则已超过4.5万元。一个楼盘，让一度曾为“价值洼地”的大宁地区房价彻底升级。

　　上海“网上房地产”显示，截至12月2日，这第三期的713套房源已售397套、预订29套。三周内售出五六成，“销售形势比我们估计的要好。”楼盘开发企业负责人告诉记者，“现在购房需求还是很旺盛。”

　　中国房产信息集团提供的最新数据显示，11月上海的一手住宅供应量达到96.98万平方米，环比回升30%。但受10月低供应的影响，成交量下滑至94.86万平方米，环比下滑28%。而平均成交价格上涨2.7%，达到22627元每平方米。

　　需要指出的是，上海11月楼市走出明显的“先抑后扬”轨迹：10月7日出台包括限购措施在内调控“12条”之后，成交量连续五周下滑；至11月最后两周，周成交大幅反弹至21.2万平方米和32万平方米，分别比最低点高出34%和103%。

　　中国指数研究院的数据显示，11月中旬以来各地楼市总体上也呈现“暖意”。比如，11月15日至21日这一周，30个被检测城市中有17个城市成交量环比上涨，10个重点城市中有7个上涨。而价格方面，全国100个城市住宅平均价格环比上涨0.82%，86个城市出现了上涨。

　　“年底一些地方的限购政策要到期了，房地产市场的高热很难调控。”一楼市知名的“大佬”日前放话。

　　“暖风”从何吹来？

　　9月底新一轮调控启动以来，“组合拳”措施未见松动，为何楼市平地里忽然吹起“暖风”？是调控效应使然，还是另有“推手”所致？

　　应该看到，成交量的上升，与开发商的促销不无关系。以上述“慧芝湖花园”三期为例，售楼人员介绍：“我们推出了九八折优惠，单套房屋优惠在五六万元以上，为业主新建的1500平方米高档会所，其成本也没有计入房价之中。”再如，11月18日，万科武汉公司发布公告，旗下在售五个楼盘共同推出优惠联动：每周每楼盘各推出10套“一口价”特供房源、购房者即送1万多元家电基金等促销活动，随即迎来热销。

　　一些开发商降价促销颇具主动性，并非因资金出现问题急需销售回款所致。事实上，今年许多大开发商都提早完成了销售目标。比如，万科公布的1至10月销售业绩超过800亿元，业内认为今年有望超1000亿元；保利地产同期的销售已突破500亿元。可以说，今年一线房企的销售规模已达到新高度。嘉华投资（中国）有限公司助理总经理谷文胜说，中小房企受调控影响很大，但大开发商资金、销售等受影响比较有限，“市场已经完成了一次‘洗牌’”。

　　购房者方面，房贷的收紧对购房者影响显著，不少购房者选择“一次性付清”。上海永庆房屋公司总经理陈史翎介绍，今年1至4月成交的二手房中，买家一次性付清比例为28%；而5月以来，则增加至32%，其中九成境外人士选择一次性付款。

　　业内人士还指出，CPI持续走高和人民币的升值是推动近期楼市活跃的重要因素。易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭说，2009年楼市火爆，通胀预期是重要推手。今年10月CPI高达4.4%，在存款负利率、股市剧烈振荡的情况下，“限购”、“限贷”依然难以打消部分人购房的念头。寻求保值增值的长期投资者、改善需求者比较活跃。另一方面，我国6月重启汇改，人民币至今已升值3%左右。海外热钱通过购买物业、股权投资、为房企提供融资等多种形式加快进入中国楼市。陈史翎说，境外人士投资中国房地产，主要是为了赚取汇率的差价。

　　“健康复苏”还是“高热前兆”？

　　一味地限制需求并非调控本意。楼市调控对投资投机性需求、改善性需求和自主性需求是区别对待的。以此来说，成交量合理上升并不是坏事。但关键是：谁在驱动？如果是自住者居多，则是一种健康的“回暖”，房价也会平稳可控；如果是投资炒房者在推高，则楼市短期内就可能迅速从“回暖”转为“高热”，价格也将再度飙升。

　　而目前形势显然不容乐观。9月底启动新一轮调控以来，市场并没有调整到位。各方博弈的力量仍然很强大，房价上涨压力依然没有消除，楼市调控还面临很大挑战。

　　住房城乡建设部副部长仇保兴11月26日公开坦承房地产调控面临六大难点：城镇化带来住房刚性需求，民间资本投资领域过窄，全球化热钱涌入与人民币升值影响，房产持有环节税收制度缺失，地方政府对土地财政依赖，各地经济发展存在差距。因此，“现在中国房地产价格波动前所未有，房地产调控压力前所未有”。

　　“从目前市场表现看，买家还在积极入市，开发商将在年终最后一个月加大推盘。预期12月的供、需量会止跌回升，房价也有可能在短期回调之后，再度上涨。”中国房产信息集团分析师薛建雄的观点，也是不少业内人士的共识。

　　业内人士认为，楼市调控政策要继续组合使用，政策“工具包”主要包括土地、财税、金融政策，保障性住房供应，管制措施等，还要增强宏观调控的灵活性和针对性。而当务之急，是把启动实施的调控政策坚持深入推进下去，坚决抑制炒房炒地现象的抬头，并加快推进保障性住房建设，为楼市调控打开更多空间；同时，做好更多的政策储备。