85%的城镇刚性需求将买不起房？

　　社科院称全国房价今年将上涨15% 谨防房价明年出现报复性反弹

　　专题 文/表 记者张忠安

　　本报讯 中国社科院昨日也发布报告称，全国房价今年将上涨15%，而且按照目前的房价收入比，将有85%的城镇刚性买不起房，并建言调控政策不能放松，谨防房价明年出现报复性反弹。

　　房价涨幅环比降10个百分点

　　12月7日，中国社会科学院发布的2011年《经济蓝皮书》指出，2010年是我国房地产的调控之年，开发商囤地现象得到了初步遏制，利用贷款投资和投机住宅的需求也得到了初步控制。房价涨幅从2009年的25%左右，预计可能下降到2010年的15%。

　　社科院认为， 2010年1~8月，住宅投资完成19876.18亿元，销售52704.47平方米，销售额26418.24亿元，分别比上年增长33.9%、6.7%、12.6%。全国商品房平均销售价格为5520元/平方米，同比上涨15%，考虑2010年后4个月需求不变，预计全年住宅房价涨幅为15%左右。

　　房价收入比仍高位运行

　　此外，社科院还表示，虽然2010年房价上涨速度虽然大大放慢，但房价收入比仍高位运行，而且略有恶化。数据显示，2010年城镇居民人均可支配收入约18900元，农民工年均工资为19200元，房价收入比分别为8.76、10.06，这个直接后果就是85%的需购买新住宅的城镇居民家庭都无力购买。

　　仅以上海为例，根据上海人力资源和社会保障局公布数据，2009年上海平均工资为42789元，月平均工资为3566元，同比增长8.3%。按此增速计算，上海2010年的平均工资水平为46340.49元。另外，根据中国指数研究员最新数据，上海上周均价为14763元/平方米。因此，如果按照城镇家庭每人30平方米的标准计算，一家三口双职工的上海普通家庭购买90平方米的房子总价132.87万元，需要不吃不喝14.34年。

　　因此，蓝皮书特别强调，房地产宏观调控政策丝毫不能放松。明年房地产经济及房价走势，主要取决于政府调控房价的决心，政策的组合方式，以及改革的力度。一种可能是陷入价格上涨与暴涨之间的恶性循环。如果调控放松，房价将会报复性反弹，价格可能上涨20%~25%；另一种可能是房价略有下降或者温和上涨。

　　主要城市年底将突击卖地

　　中国指数研究院数据显示，今年全国120个城市累计供应住宅土地超过4亿平方米。同时，土地市场供应量出现年底翘尾，11月以来，新增供应面积环比增两成左右。

　　根据国土资源部公布的数据，今年全国30个省区市2010年度住房用地计划拟供应量约18万公顷，同比增幅翻倍。

　　资深地产营销专家谢逸枫告诉记者，这些省市基本上未完成供应计划，大部分仅完成供地计划的50%-60%左右，其中保障房的完成计划更少。12月房地产市场调控、土地供应计划落实等工作也将进入最后的攻坚阶段，预计土地供应量将进一步增加，迎来本年度最后的卖地高潮。

　　专家表示，年底大量土地涌入市场，开发商买地赌的是未来两年或三年的房价，短期内对楼价的抑制效果不明显，除非大规模保障性住房如期完成。

　　土地涌入短期难为楼价降温

　　11月26日，广州首次结合旧厂房改造政策公开出让的广铁南站住宅用地，最终成交楼面地价约17276元/平方米，晋升为广州现任的单价地王。另外，保利、万科等龙头企业近期都加快的拿地步伐，其中万科11月份新增了7个项目。

　　从全国的土地成交看，地价有回暖趋势。中国指数研究院提供数据表明，即使在9·29新政压力下，住宅用地楼面均价11月份回升到2135元/平方米，环比上涨32%。中国指数研究院副院长陈晟认为，大开发商依然“不差钱”。数据显示，目前七成左右房企已完成全年销售任务。

　　而土地供应大量增加，能否为房价降温？有专业人士就表示，开发商现在拿地是看好后市，短期难对打压房价。谢逸枫指出，未来保障房的土地供应才是抑制房价和增加市场供应及解决结构问题的关键。

　　也有专家认为，从成本的角度来看，土地价格扬会刺激明年房价走高。但中长期来看，这一拨土地供应高峰将会使明后年的市场房屋供应快速增加，缓解市场压力。

　　“土地开发是需要时间的，从拿地到开发，一般都需要一年左右的时间，有的甚至更长，而且在严厉的调控政策下，难免有开发商会拖延开工时间，因此，今年年底的土地供应增加短期内不会打压房价。”东莞某开发商人士告诉记者。