全年楼市调控定调：长期性政策酝酿加码

　　楼市在11月份迎来了新一轮绝地反击：全国成交回暖，房价继续上涨。持续近一年的宏观调控政策，由此陷入了是否有效的激烈争议之中。

　　尽管已经动用了信贷、土地、金融等杠杆，甚至不惜祭出行政手段限购，但在2010年下半年及明年强烈的通货膨胀预期下，楼市调控面临前所未有的复杂局面，包括房产税、住房保障法等长期性政策却迟迟未能出台，是否进入加息周期、货币紧缩阶段也不确定。在同样不确定的2011年，诸多业内人士和观察人士认为，行业需要健康良性发展，必须进行长期化的政策调适和制度改革，由于调控滞后效应的存在，今年已经初露端倪的保障房、土地出让制度、房产税等税收制度，在2011年将得到实施和加强。

　　调控效果陷争议

　　根据国家统计局数据，全国房价在11月份同比继续上涨；而众多房企的11月销售数据也显示，当月成交环比放大显著；多家券商及研究机构分析报告指出，11月房价上涨有从一线城市向二三线城市蔓延的趋势，投资性需求重新入市。

　　湘财证券分析师张化东表示，11月份的房地产市场情况比10月份要好转很多。来访量和大定量基本回归了9月份的水平，而签约量甚至还要略好于9月份的水平。张化东据此认为，929的调控政策正在失去效果。

　　与此同时，主流房企的乐观和信心大幅回升，其土地购买当月面积环比上涨9.57%。1-11月，全国房地产开发企业完成土地购置面积3.61亿平方米，同比增长33.2%。

　　“在三季度尽管遭遇调控加码、房地产信贷紧缩等不利因素，但多数房企长期看好中国楼市的预期并没有发生根本性变化，反而是把调控当机遇，逆势进行扩张。”中国房产信息集团数据显示，截止到三季度末，135家上市公司企业负债总额为9409亿元，环比增加933亿元，平均资产负债率延续了上升势头，较二季度上涨0.72个百分点至61.61%。从净负债来看，三季度末环比增加155亿元，企业加权平均净负债率上升至57.95%，创2008年以来新高，环比上升2.29个百分点。

　　另一方面，房企仍然延续高负债扩张的思路。万科总裁郁亮对记者表示，新一轮政策推出后，已经对市场产生明显影响。从客户购房资金构成情况来看，近期房贷收紧的情况非常明显，万科客户一次性付款的占比，10月份为30%，11月进一步上升到35%，而2009年全年和2010年前4个月，平均不到20%。

　　郁亮称，万科提前实现千亿销售，正是今年的调控实施到位的结果。“房地产行业应该感谢调控，没有调控，我们大家将会很危险，”在12月11日中国住交会品牌地产论坛上，星河湾总裁梁上燕说。

　　不过，从普通居民的感受来看，“调控无效”论更有市场。记者随机调查北京、上海、深圳、广州四地购房者，其均认为本地房价今年并未实质性下跌，相反还有上涨，“北京四环已经普遍到了3万元/平米。”北京居民陈小姐说。

　　在广州，由于亚运会的催动效应，广州郊区楼市涨幅明显，番禺板块从年初的八九千元/平米涨至目前的12000元左右/平米，而且在市区，“15000已经买不到什么好房子。”广州市民姚先生告诉记者。

　　深圳市民王小姐的感受则是，这个城市有太多“狙击”房产新政的措施，房价很难跌下来。比如，已经有过两次贷款记录的她，本来按新政不可以再买房，但中介机构称，可以帮忙办理担保贷款，即通过担保公司将房产全额拿下，然后在银行做抵押贷款，可用于偿还担保公司的资金。

　　货币政策将收缩

　　在去年和今年的房价上涨中，过剩的货币流动性、持续的负利率扮演了重要角色，中国社科院研究员张平认为，明年全年也仍将是负利率水平。

　　在本月中央经济工作会议召开前，很多人预期该次会议将论及房地产调控和货币政策问题，但本次会议仅传出货币政策稳健的消息，并无关于楼市调控的进一步说法。

　　海通证券分析师涂立磊认为，中央经济会议所涉及的房地产内容是“逐步形成符合国情的保障性住房体系和商品房体系”。观点主要为地产定位问题，未有更严厉政策出台。楼市短期政策压力有所缓和。预计12月CPI由于基数效应的作用将开始逐步回落。目前国家已经再次上调存款准备金率，年内再度加息的预期有所减弱。

　　原全国人大财经委委员吴晓灵也认为，目前不加息是正确的选择，因为这会带来更多的热钱涌入。

　　但中欧工商管理学院教授、经济学家许小年则认为，单靠上调准备金率不足以解决当前及之后的通胀问题，当务之急是加息，热钱并不可怕。

　　广发证券分析师沈爱卿表示，11月CPI同比上涨5.1%，创两年来新高，遏制通胀已成为现阶段政府的重要任务，预计明年上半年通胀的压力会更大，这将迫使政府加强收货币力度。招商证券分析师贾祖国则指出，短期内，由于房价连续三个月出现上涨，政府必将继续出台更加严厉的调控政策，在货币政策全面转向后，流动性会得到控制，配合政策调控，房价终将下跌。

　　在某大型券商对保利地产的调研中，保利也倾向于认为，未来货币持续收缩是大概率事件，行业资金面将趋紧。

　　调控压力将促政策加码

　　“11月楼市的量价齐升，或许将引致新一轮的调控。”爱建证券分析师左红英表示。在人民币升值、通货膨胀、流动性充裕等外部环境带来的资产配置需求和投机需求，已对调控效果产生冲击。

　　张化东也认为，鉴于目前调控政策已基本失去效力，还会再继续有调控政策出台。而调控政策出台的时间点以三月份为佳，这正好能够在旺季之前遏制房价冲高，而且又不会被市场提前消化。

　　从更长的时期来看，“影响房地产开发企业发展速度以及盈利能力的基本要素，概括起来说就是融资、土地与税收。目前这几个方面的因素仍然是市场调控的重点，住宅开发类地产估值下移已成定局。”长江证券分析师苏雪晶认为，未来调控的重点将会转向二手房市场，保障性住房面临着完善立法的要求，未来保障性住房需要有明晰的地位。

　　苏雪晶在其分析报告中指出，2010年6月土地增值税的征收已经有了极具操作性的方法，未来土地增值税作为调控手段的重要性会得到进一步加强，进而将影响到大部分房企的利润率。

　　此外，“明年保障性住房要建1000万套，不管是公租房还是什么形式，影响都会非常大。”郁亮对本报记者表示，这对行业来说是件好事；保利地产有关人士也认为，保障房建设将对市场供应结构产生深远影响，尤其是90平米以下的住房市场影响比较大。