明年住房供应“双轨制” 千万套保障房待落实

　　刚刚结束的中央经济工作会议,首次将“保障性住房体系”和“商品房体系”并列来提,构成住房供应的“双轨制”,成为一大政策亮点。不过,“十二五”规划建议中明确的“房产税和抑制投机需求”并没有在会议中提及。有业内人士分析,中央经济工作会议更加强调了住房保障,强调了政府责任,这显示住房体系建设和调控的思路正在发生改变。

　　“双轨制” ：“保障房体系”和“商品房体系”首次并列

　　中央经济工作会议并没有像有些人预料的那样,对“十二五”规划建议中明确的“房产税和抑制投机需求”有所落实。虽然在14日举行的全国发展和改革工作会议上,国家发改委主任张平透露明年楼市调控的思路,仍包含抑制投资投机性需求。但由于目前市场变化太快,对于2011年的楼市调控政策何时调整和房产税何时出台,可能还存在较大变数。

　　不过,这并不意味着楼市调控就会有所松懈。会议关于住房的表述,“要加快推进住房保障体系建设,强化政府责任,调动社会各方面力量,加大保障性安居工程建设力度；缓解群众在居住方面遇到的困难,逐步形成符合国情的保障性住房体系和商品房体系。”首次将“保障性住房体系”和“商品房体系”并列来提,成为最大亮点。

　　中国房地产学会副会长陈国强由此推断,住房供应可能重回“双轨制”,即市场的归市场,保障的归保障。保障性住房被提升到一个更高的地位。有分析认为,这将成为今后住房政策的核心环节,显示中央已经下定决心解决供需失衡导致市场价格高居不下的困境。

　　因此有开发商表示,这个定调,甚至比房地产税的影响更大,因为它改变的是整个住房体系,基础供需失衡的比例或会因此而彻底改变。华创证券地产分析师杨现领更指出,“房地产开发商最容易赚钱的日子已经过去了”。

　　目标 明年要建千万套保障房 每20户家庭拥有一套

　　据了解,日前住建部向各地发出《关于报送城镇保障性安居工程任务的通知》明确,2011年计划建设保障性住房、改造各类棚户区住房1000万套,大大超过此前的市场预期。

　　而根据《中国城市状况报告2010/2011》,中国城镇人口目前已达6.2186亿,而且今后5年内,中国城镇人口将超过农村人口。以三口之家计算,目前中国城镇家庭约为2亿户。2011年1000万套保障房的推出,意味着每20户家庭,将拥有一套保障房。

　　这还仅仅是2011年的数字。资料显示,2009年全国保障性住房及棚户区改造为330万套；2010年计划推出保障性安居工程580万套。也就是说,2009年—2011年三年推出的保障房总量将达到近2000万套,即每10户家庭将可拥有一套保障房。

　　另外一个数据也揭示了美好前景。2011年保障性住房建设数量同比2010年增长72.4%,2010年的增长也在70%以上。这一数据高于社科院对中国城镇化率46.6%,即保障性住房的增长率要高于城镇人口增长速度。

　　如果能够保持这个增速,不需要几年时间,保障房的规模就能覆盖到大部分的中低收入者。届时,对于商品房的需求将大大减少,房价就可以主要由供需决定,并达到一个较为合理的水平,而政府对于商品房市场的干预也将越来越少。

　　难题 资金土地制约保障房建设规模

　　不过,保障性住房体系的建设仍面临着不少障碍,资金来源便是其中之一。

　　据住建部统计,1—9月份全国保障性安居工程完成投资4700亿元,占全年计划的60%。以此计算的话,全年580万套保障性安居工程计划投资应超过7800亿元。以上面标准粗略估计的话,1000万套保障性安居工程至少需要1.34万亿的投资。

　　而目前保障房建设资金主要来自几方面:中央财政拨款、政府土地出让净收益的10%、公积金收入以及地方政府财政收入。

　　土地出让净收益方面,即便以土地出让收入而不是净收益作为基数,以2009年全国各地土地出让总价款15910.2亿元计算,10%也不过贡献1600亿左右。这笔经费加上中央拨款,大约也不会超过3000亿元。公积金收入方面,由于以保值增值作为投资原则,公积金收入也不会太多。因此1000万套保障房建设就需要地方政府从财政收入中拿出约1万亿。

　　我们再以广州为例,有业内人士分析,以需保障人群来看,广州一年建设4万—5万套保障性住房是比较合适的,但这些投入就将占去广州市财政收入的1/6,这对广州来说,将是一笔很大的负担。

　　有业内人士指出,地方政府对于拿财政收入来建保障房一事,“意愿肯定是不强的”。全国工商联房地产商会会长聂梅生也曾公开指出,2009年9月份之前,保障性住房的投入才完成了全年的40%,总投资不过1000多亿元。这些欠账直到2010年都没有完全完成。

　　土地供应同样制约着保障房建设目标的完成。

　　以保障房每套50—70平方米计算,1000万套保障房就意味着5亿—7亿平米,接近2010年全年住宅交易量。而满足上述土地需求,要么对商品房用地形成“挤出效应”,要么进一步增加土地市场总量的供应。但在土地供给有限的前提下,这对地方政府是一道两难的选择。广东省住建厅有关负责人还指出,对于像深圳这样的部分城市来说,即便政府有决心,其先天也缺少用地空间。

　　因此不难理解,在住建部发出《关于报送城镇保障性安居工程任务的通知》,将1000万套的任务分解到各省市时,各地反馈的建设数据大多都小于住建部要求的数量。有知情人士透露,中央建保障房的决心很大,但地方政府的阻力也不小,因此最终1000万套的总体规模,可能会有所调整和减少。

　　南方日报记者卢轶