北京中服地块价格蹊跷贬值陷内定门

　　地价“贬值”中服地块叫卖陷“内定门”

　　2010年12月22日，北京市土地整理储备中心公布了CBD核心区4宗地块的成交结果，但这个结果似乎令业界提不起什么兴趣。不仅最终成交结果与此前坊间流传的消息完全吻合，而且均价仅2万元的楼面价格也被业界戏称为“黄金宝地上没有想象力的报价”，而招标企业向记者透露，早在二轮招标前，就已听说有个别企业已敲定中标，这更是让2010年最受市场关注的招标颇显蹊跷。

　　企业背景很重要

　　“有个别企业是开标之前就已经定下来的。”12月22日，一家曾经参与第一轮投标的开发企业向《华夏时报》记者表示。早在第一轮开标结束后，这家企业就已经“得知”自己中标无望，所以早早就退出了第二轮的争夺。

　　据这位开发企业的负责人表示，由于CBD地块的特殊性，招标伊始，相关部门就表现出了“倾向性”，“像我们这样既非房地产企业，也非金融企业，其实能感觉到并不怎么受待见。”而据这位负责人了解，相关部门却已经在第二轮招标开始前就与“有来头”的个别企业达成了“协议”。

　　这似乎也就出现了招标结果中“有点戏剧”的一幕。

　　“高价不高分”是这次竞标结果关注度最高的“规律”。在Z6地块中，远洋地产、汇丰银行、崇高发展组成的联合体所报出的38.0703亿元的价格，低于所有对这块土地投标的竞标者报价，但是，却位列该小组综合评分第一。同样幸运的，还有中金公司、万通地产等企业联合体对Z3地块报出了有点“玩笑”意味的25.1999999亿元，在该小组中排名倒数第二，但却透着志在必得的信心。

　　但曾经高分的企业也未必就能中标。在第一轮中获得满分的融侨置地和北大方正却没有那么幸运了。同样报的不是最高价，但也被排挤出局。所在的两地块分别被民生银行以及安邦保险联合体竞得。

　　事实上，在第二轮共80分的评分体系中，其中投标企业的财务及资信10分，资质及业绩15分，本次投标的投标价格40分和开发经营理念15分，最后综合分数最高者中标。而不难看出，除了投标价格的40分之外，另外40分均为“软性”得分。

　　对于“内定”的说法，相关部门和相关企业并未进行表态，但在采访中，记者听到最多的答复就是，“CBD地块的招标看重的还是企业的综合实力。”

　　此前CBD管委会发展处的相关负责人也曾向本报记者透露，从政府的角度考虑，也希望在这次竞标中有更多的金融机构、总部型企业拿地，这才能让CBD更符合“中央商务区”的定位，也能让这些企业成为稳健税源。

　　业内称中服地块价格不升反降

　　同时，随着Z3、Z4、Z5、Z6四地块招标结果的揭晓，历经几次波折才得以上市的中服地块也终于结束了旷日持久的争夺，名花有主。

　　根据结果，原中服地块分拆成的4块地，成交总价款为118亿元，比一年之前中服地块拟整体出让时预期的80亿元上涨了近50%。但事实是，分拆后的4块地总面积也比原中服地块的面积要大。资料显示，原中服地块的规划建筑面积仅有32.7万平方米，而分拆后的4地块规划建筑面积总计57万平方米，增加幅度超出了74%。

　　此外，根据目前4地块总计57万平方米的建筑体量计算，中服地块平均楼面价20777元/平方米。而按照一年前业内对中服地块32.7万平方米、80亿的成交价格预期，折合楼面价为24465元/平方米。业内人士表示，从2009年年底到现在，北京的土地价格上涨了至少50%，但是按照这一结果，原中服地块的地价实际上是不升反降了。

　　而仲量联行的数据显示，CBD核心区商业用地的楼面地价在2005年之后一直维持在3万-4万元/平方米，个别项目的楼面均价已经逼近5万元大关。中原地产华北区董事总经理李文杰也表示，对照CBD区域在售写字楼超过5万元的价位，中服地块这一楼面价并不算高。

　　事实上，中服地块的价格显然一直触碰着政府部门及各方最敏感的神经。此前的流标和修改规划，一直被业内解读为“忌惮政府新一轮调控”。

　　在房地产深度调控时代，中服地块“安全着陆”似乎也让市场各方终于松了一口气。