“红顶”绿地扩张之道：另一个“千亿模式”

　　谈及2010年上海楼市的销售额和销售面积双料冠军，仁恒的一位人士毫不怀疑“肯定是万科”，但最新数据显示，实际上是上海绿地集团重夺了这两项冠军。

　　绿地集团董事长、总裁张玉良近日透露，绿地目前在全国23个省、43座城市均有投资项目，在建房地产项目面积超过2500万平方米，2010年的经营收入将超过1250亿元，利税超过140亿元。

　　不同于万科模式的是，不少业内人士坦言，相对而言，绿地的“红顶”模式很难复制。

　　“红顶”模式

　　多年来，对于“红顶商人”的称谓，张玉良多少有些无奈，但绿地近几年“做政府想做的事”的发展思路，则将“红顶”的积极一面充分发挥，成为实现快速发展的独特模式。

　　2010年12月30日，上海最后一批重点的地块出让，颇受关注的上海嘉定被退地王最终被绿地以底价19.345亿元获得，相比2010年1月宝华集团竞得该地块时超过24亿元的成交价缩水近两成，折合楼板价仅9774元/平方米。

　　在业内唏嘘绿地又捡了个“大便宜”时，鲜为人知的一面是，该地块条件苛刻，非一般企业愿意碰：保证金高达出让总价的30%，6个月内动工，且有5%的保障房配建要求（定价仅为该地块开发的商品住宅售价的60%，房型和建筑面积则需与住房保障事务中心协商）。

　　另有知情人士透露，因为退地，该地块耽搁了近1年时间重新入市，嘉定区政府希望能有一个开发节奏快、资金实力强的企业来接盘，绿地则是理想对象。

　　在嘉定此幅地块上，将绿地“做政府想做的事”的思路充分展现：积极拿地，保证地块顺利出让开发；在保障房层面，再次主动为地方政府“分忧”。表面来看，似乎绿地做着讨好但吃力的事情，远没有运作普通地产划算。但这种模式为绿地在连续多年的调控复杂环境下，找到了快速扩张的捷径。“依靠这样的模式，绿地能拿到其他人很难拿到的大项目。”一位地产业内人士坦言，这是业内绝大多数房企望尘莫及的。

　　刚刚过去的2010年，绿地的扩张让人眼花缭乱。绿地集团先后启动高铁郑州站站前广场、高铁济南站站前广场、延安新城、南昌·绿地中心、大连·绿地中心、世界第三高楼——武汉绿地国际金融城暨绿地中心等等，总建筑面积超过400万平方米。2010年12月18日，绿地集团在南京投资开发的世界第七、江苏第一高楼——450米的南京·绿地中心正式开业。

　　控下另类千亿样本

　　“做政府想做的事”，绿地在全国各地与当地政府紧密配合的路线，所能带来的利好远不止于这些。

　　熟悉绿地的人士发现，虽然绿地至今未上市融资，却在各地不断扩容动辄上百亿的大型项目，但到目前为止，尚未看到绿地资金受困的迹象。而凡绿地在各地的重点项目上马，由多家银行组成的强大银团必然同时出现。

　　正是这样一种“上层路线”，让绿地在全国扩张中一路顺风顺水。比如，绿地2004年进入郑州，目前在河南投资规模已超200亿元，建设规模近360万平方米。

　　这样独特的高效模式，已引起众多希望在中国扩大布局但苦于没有理想平台投资者的注意，尤其是那些需要借助房地产项目平台开拓中国市场的外资大鳄。

　　2010年底，绿地与正大集团在泰国曼谷签订战略合作协议，共同打造地产与商业结合的全新商业模式，并已就大连绿地中心、西安绿地中央广场等十个超大型商业体项目与正大集团开展“一揽子”合作。较短时间内，在商业地产领域，绿地已与九龙仓集团、百联集团、红星美凯龙等商业巨头开展全面战略合作。

　　在酒店业方面，张玉良透露，绿地酒店产业发展迅速，目前拥有已建成星级酒店12家（包括4家五星级酒店和5家四星级酒店），客房总数4500余间，资产规模突破100亿。力争到2014年，在全国范围内建成约100家拥有独立品牌的高档商务酒店。

　　绿地提供了万科千亿模式之外的另一种可能，但很显然，它并非通用模式。模仿万科、绿地的发展模式，并不容易，但善于学习的开发商总是能找到自己合适的借鉴之处。