房产税消息催生抢购 上海大户型新房供应告急

　　上海今年年初将对新增大户型商品住宅征收房产税的传言，非但没有抑制住房价，反倒催生了一场“抢房避税”潮。

　　同策咨询研究机构日前发布的统计数据显示，上海去年10~12月成交的大户型数量远远超过去年八九月份。该机构重点抽样调查的10个主力房型在120~150平方米的大户型项目中，有8个项目成交套数超过去年的八九月份，甚至连远在上海崇明岛的融科·托斯卡纳庄园，开盘时都有数百人前往咨询。

　　“房产税试点的预期越来越强，促使部分购房者为‘赶末班车’而购买大户型产品。”同策咨询研究机构的分析师说。

　　21世纪不动产近日发布名为《新房市场急缺大户型房源》的报告称，由于前期销量增加，上海130平方米以上的大户型房源目前存量稀少，新的房源至少在3月份以后才会上市。由于供应稀少，“1月1日至1月9日，上海130平方米以上的大户型成交面积占市场总成交的19%，较2010年12月减少了2个百分点。”

　　税收恐慌催生去年末抢房潮

　　中房信分析师薛建雄说，事实上，中小户型住宅的销售情况比大户型还要好。以100平方米以下小户型为主的嘉悦天地去年11月份才开盘，但不到50天就已售出540套，销售金额超过17亿元。

　　佑威及楼市专评网提供的数据显示，去年12月上海商品住宅成交量达140万平方米，超过9月、10月平均130万平方米的月商品住宅成交量，是全年销售量的第二高，这导致1月份新房供应青黄不接。

　　搜房网统计显示，1月1日至3日，上海新开盘的商品住宅只有3个，1月8日至9日（双休日），新开盘的楼盘更锐减至1个。佑威及楼市专评网联合提供的数据显示，1月3日至9日，上海商品住宅新增供应面积仅有12.6万平方米，远远低于去年21.1万平方米的周平均水平，创造了去年7月16日以来的供应新低。

　　同策咨询研究报告显示，2010年底上海商品住宅库存量仅为全年销售量的1/3，供应紧张程度是北京、杭州、深圳等8大城市中最高的。造成这种现象的原因之一就是房产税即将出台的消息。

　　事实上，关于上海今年将对新增房产征收房产税的消息，早在去年十一二月就已传得沸沸扬扬，一些开发商甚至趁机向购房者发布恐慌性消息刺激他们买房。

　　《每日经济新闻》记者就在去年12月份收到过多条来自上海某知名地产商的促销短信，建议购房者抓住机会，赶快抢购他们手上的房源。

　　上海中原地产物业顾问有限公司研究总监宋会雍说，信贷收紧、房产税以及上海房屋交易契税即将上调等小道消息，导致部分购房者去年12月末的恐慌入市。

　　真正受影响者恐不足10%

　　今年1月10日过后，上海房产税的最终版本开始逐渐浮出水面。多数版本显示，征税范围将是新购房后人均居住面积超过60~70平方米的购房者。

　　按照机构的调查数据，涉及房产税征收的商品住宅，占上海商品住宅的比例并不高，只有不到10%。

　　薛建雄说，去年上海140平方米以上的大户型供应仅占整个市场的9.3%，2009年也差不多是这个比例。宋会雍则透露，目前上海挂牌的绝大多数二手房，面积都不超过140平方米。

　　按上述供应比例，受上海房产税影响的应该只是少部分人群。对那些已有住宅，准备再买一套房的购房者来说，他们将不得不放弃自己原来的住房，将有效增加市场的供应。

　　不过，上述判断仅仅只是房产税对目前市场的暂时影响。

　　1月11日同策咨询研究机构发布的 《2011年中国地产趋势研究报告》认为，上海未来的住宅用地供应将越来越紧张，所有在一线城市开发住宅项目的开发商，都面临着向高端住宅开发转型的压力。这意味着会有越来越多的购房者，将因购买豪宅交纳高额的房产税。

　　沪房产税一年现4版本

　　每经记者 杨羚强 发自上海

　　去年至今，关于上海房产税的消息不断。近日，21世纪不动产上海区域市场中心分析师罗寅申、上海中原物业顾问有限公司研究总监宋会雍向记者提供了房产税的4个版本。

　　版本1：大众“物业税”

　　该版本物业税征收范围较广，第一套免征，第二套征；商业性、经营性住房先征，一般住房先从豪宅、别墅先征起，对大户型先征。

　　看法：开征标准范围太广，基本已属针对各个层次的无差异税种；开征标准划分模糊，难划分。

　　版本2：人均超70平方米征税

　　此版本在原房产税条例上做了修改，主要内容是以市场估值确定房产总价，在新房产税出台前已买进的住房均不征税。对新购买的住房，超出人均70平方米的征税，税率为估值现价的千分之八。

　　看法：该版本从客观上解决了前期须对全市所有已购房房源的评估等操作难题。在面积认定的影响下，单价相对较高、地段较好的中心区域房源对购房者的吸引力会大增。

　　版本3：按套数和面积计算

　　这一版本以市场估值来确定房地产总价。人均70平方米以下不征，第1~2套普通房不征，第三套都要征税，税率为估值总价的千分之八。

　　看法：该版本对楼市的冲击更大，以套数和面积来划分，征收涉及面更广，这在一定程度上加大了前期评估难度。同时未说明如果套数和面积相冲突如何判定。

　　版本4：细则概要版

　　去年12月份，网上又流传了一份《房产税细则概要》，称按家庭在全国范围内所拥有的产权房以套数和面积相结合为基础征收房产税，根据房产购置原值或评估值来计税。

　　家庭基本居住套数：夫妻处于在婚状态的，基本居住套数为两套；单身未婚或夫妻处于非婚状态（包括离异、丧偶）的，基本居住套数为一套。机构基本居住套数为零，今后应禁止机构购买住宅房产。

　　家庭免税居住面积：人均免税居住面积乘以家庭人数，人均免税面积由地方政府自行制定，为30~60平方米。机构免税居住面积为零，今后应禁止机构购买住宅房产。

　　看法：对于这一版本，很多人认为应该是一部分从未买房的人恶搞的，执行的可操作性很低。

　　地产观察

　　房产税试点意义在打压房价？

　　许鹏

　　重庆定征房产税无疑是新年以来最吸引眼球的房产新闻。有消息称，重庆房产税的起征面积可能在220~230平方米，税率约1%。与此同时，上海作为另一试点城市，也传出最新版的征收方案：新购房后家庭人均住房面积超过70平方米将预征两年。当上海传来房产税仅针对增量房导致购房者疯抢大户型的消息后，重庆市长忙不迭表态，重庆房产税试点包括存量房。

　　上海房产税试点可能回避存量房实出无奈。税务人员发现，对出租房征收的个人所得税等诸项税收，碍于居高不下的征收成本，在大多数城市仅是一纸空文。难度更大的房产税若在开征之初即瞄准存量房，按《每日经济新闻》去年的统计，仅对上海所有征税标的进行评估，就需28年之久。

　　但房产税肩负的重要使命，是改变地方财政收入结构，逐步取代土地财政为龙头的“卖地”模式，并经由该路径彻底改变中央政府与地方政府在房地产领域的博弈格局，实现改变经济增长方式的真正 “落地”。从这一意义而言，房产税最终必指向所有住宅。这是因为仅仅圈定增量房难以弥补地方政府的土地财政缺口。仍以上海为例，根据中国指数研究院公布的数据，2010年上海土地出让金的收入为1513亿元，即便上海2011年的增量房成交量为2000万平方米，平均房价2万元，按照1%的税率计算，一年也只能征收40亿元，还不到卖地收入的3%。

　　除非房产税让地方政府不再依赖“卖地”，否则仅增长持有环节成本，寄望其改变房价上涨趋势的想法未免一厢情愿。对投机性购房者来说，他们持有房产的时限往往不超过2年，1%的税率相比炒房收益不值一提；对出租型的投资性购房者来说，征收房产税的结果无疑是将成本转嫁给承租方。在中国城市化每年为大中城市供应数以千万计的新增人口的情况下，这一转嫁的所有条件当然成立。

　　房产税的内涵在改变税制，调节收入分配，而非打压房价——没有任何国家和地区经验说明，一项以财产价值为税基的税种，能在让财产贬值的目的下持续操作。换句话说，要发挥房产税对过度投机的调控效用，必然要先解决现有土地财政的诸多弊端。这其间的核心问题是，每一年地方政府获得了高达万亿的土地出让金，但人们并没有看到保障房建设和公共福利的相应投入，反而是行政环节的各项支出不断攀升。这一恶性循环在今天已经成为高房价的根源。

　　对比已经征收物业税（财产税）的一些国家，税收所得的大部分都用于公共福利，以缩小贫富差距。比如美国的物业税，不同的州和城市标准不一，但大体而言，除20%用于行政支出外，大部分都用于当地的公共福利。这种模式也得到了多数纳税者的认可。

　　参照这些经验，我们对中国房产税的关注重心不应仅放在征收环节，而更应该放在使用环节。如果房产税作为财政收入不能用于改善所在城市的公共福利，不能用于保障房建设，而仅被用于弥补行政支出的窟窿，或是大量投放于低效率的国有企业，那么，无论以怎样的税率、范围和方式起征，房产税都不能发挥转变经济结构、构建消费型增长模式的作用，其结局必然是当下土地财政的另一个版本。