苏培科：中国楼市调控须重视供给管理

　　苏培科

　　针对楼市“第二轮调控”，笔者不免有些担忧：新一轮调控政策能见效吗？

　　从最近出台的调控政策来看，调控措施仍然采取收紧银根和限制土地供应的需求调控模式，这样的结果是，在抑制部分有效需求的同时，也抑制了部分开发商的供给，最终导致房价的快速上涨。今年8、9月份的房价反弹就是最明显的例子，所以新的调控政策仍然很难有效调控畸形的中国房地产格局。但新政强化调控问责制、实施差别住房信贷政策、切实增加住房有效供给、加大交易环节的检查和调整交易环节的契税等大多都是对“新国十条”的补充、进一步细化和明确，便于执行和监督，同时明确了市场的预期。

　　然后，效果似乎并不理想。“问责制”在中国虽然比较管用，但是目前地方政府土地财政的格局仍然没有改变，因此指望“房地产市长”来调控房价显然难度较大；况且问责制又没有明确划定问责的范畴。这样势必会对冲调控政策，降低政策实施的有效性。

　　“史上最严厉的调控政策”失效已经证明中国的房地产调控不能再简单地实施需求管理，而应该尽快采取需求和供给相结合的管理方式，否则第二轮楼市调控仍然会落空。如何供给，笔者以为：

　　第一，在进一步强化和规范需求调控的同时，应该强化供给管理。中央财政应该增加保障性住房专项补助资金的数量，并带动各地方政府增加保障性住房建设的资金投入，加大保障性住房、廉租房和公租房的总供给，以平抑市场的需求。

　　第二，应该让国有企业全部退出商品房开发领域，通过公开的招投标方式，让以房地产开发为主业的国企和央企去承担政府的保障性住房建设。目前，国企和央企介入商品房开发领域，他们借助各种特权和垄断，拿着全民所有制的资产，不计成本地拉抬地价、炒高房价、获取垄断利润，与民争利，而政府的调控政策往往会被这些权贵既得利益者对冲。

　　第三，应该尝试征收物业税、空置税和提高遗产税，增加多套房拥有者的持有成本，用税收杠杆迫使其释放存量房和空置房，平抑畸形的市场供需格局，以保障市场的公平与效率。

　　第四，应该尽快完善我国的房屋租赁市场，在规则方面不妨借鉴德国的经验，对房屋租赁用严格的法律条文来界定成“使用租赁”和“收益租赁”，对“使用租赁”的胡乱涨价行为要加以限制，用法律法规来保障普通民众租赁住房的需求和利益。

　　目前我国的房屋租赁市场十分混乱，在政府廉租房和公租房缺位的情况下，被租赁的房子大部分来自私人，加之缺乏相应的法律条文约束，一些私人房东可以随便涨价，可以随时撵走租户，这让很多租房族感觉居无定所，缺乏安全感和归宿感。从而导致很多买不起房的非刚性需求也被逼成了刚性需求。如果政府能出台相应的政策来规范房屋租赁市场，房租上涨幅度相对稳定和合理，房屋能够长期、容易续租，法律能够适当地保护租房者利益，相信大部分人会选择低成本租房、高质量生活，而不是像当前一样倾其所有去让自己变成房奴。