《财经国家周刊》：套利楼市调控

　　套利楼市调控

　　沪、渝两地开征房产税的消息,令第三次调控在2011年初如箭在弦。但2010年赚得盆满钵满的大小开发商,依然坐拥一场好开局:万科(论坛新闻)的千亿销售计划提前4年到来;紧随其后的是保利、绿地、中海(论坛新闻视频)外、恒大和绿城(论坛新闻),它们的年销售额均突破500亿元。

　　号称“史上最严厉调控”的2010年,尽管气势如虹,但从最终结果看,开发商仍敏锐地发现了调控中的盲点:二三线区域市场、高端住宅和商业地产。

　　此外,充足的流动性令成交量居高不下;经较长时间的调控洗礼后,诸多开发商已有足够应对经验,布局更广,抗打击能力增强。即使在政策频出的时刻,它们依然从容地拿地或举债。

　　开发商的游刃有余,其后果自然是房价的坚挺。

　　国家统计局数据显示,2010年10月份,全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨8.6%,环比上涨0.2%;在北京、上海等十大重点城市中,除南京环比下跌0.07%外,其他9个城市房价平均高达15407元/平方米,同比飙升34.29%。

　　不过,多数开发商对未来慎言乐观。“政府不达目的,不会罢休。”万通地产董事长冯仑如是判断。

　　“2010年是中国(论坛新闻视频)地产的分水岭。”万科副总裁毛大庆说,“无论你对调控有何判断,毋庸置疑的是,市场结构一定会发生变化。”

　　发生变化的或许不只是市场结构,还有整个行业的增长速度。自1999年到2009年10年间,商品房销售额平均增速高达35%,销售金额也从2750亿元增至4.4万亿元。行业高速增长的秘密在于城市化的驱动,也在于充足的流动性、供需的不平衡、单一的土地财政。

　　当上述诸多驱动力开始缓慢而又坚决地转向后,开发商的黄金时代还能存在多久？

　　2010年非典型牛市的背后,开发商或加速布局二三线城市,或转战商业地产,或开拓新的开发模式,或研究新的融资手段。它们在调控下的生存之术,也许可以为预判2011年的楼市提供诸多线索。

　　最严调控下的突围

　　布局调整、资金突围、商业模式重构,令开发商在“史上最严厉调控”下全身而退

　　文/《财经国家周刊》记者 魏洪磊

　　调控大年,开发商仍然有一个丰收之年。

　　新年后,香港的内地房产股走出一波“小阳春”。“华南五虎”中的碧桂园(2007.HK)、富力地产(2777.HK)和雅居乐(3383.HK),股价涨幅均超过10%;五矿建设(0230.HK)、沿海家园(1124.HK)等小盘地产股,涨幅也冲过6%。

　　此前的2010年12月底,A股地产板块提前启动,万科(000002.SZ)、保利(600048.SH)、金地(600383.SH)等多支地产股强势涨停,其后走势明显强于大盘。

　　股价的上涨,源于业绩的向好。

　　2010年12月1日,万科对外宣布,公司销售业绩提前一个月突破千亿元大关。调控之年,这家国内最大的地产开发企业交出了一份史上最靓丽的年报。

　　实现突破的不仅是万科。

　　2010年共有6家开发商销售金额超过500亿元。即使排名第十的富力地产,年销售金额也达到321亿元。相对于2009年,“前十”的门槛提高了100亿元。

　　在“史上最严厉调控”下,凭借过去数年间多轮调控中积累的应对经验,开发商全身而退。

　　有业内人士认为,此轮地产调控尽管来势汹汹,但从最终的结果看,开发商仍敏锐的发现了调控中的盲点:二三线区域市场、高端住宅和商业地产。以万科为例,“坚持快速周转和战略纵深,做主流住宅,这是其2010年业绩突破的主因。万科已经大幅提高二、三线城市的业务占比,近90%产品为140平以下的普通住宅。”中国的一位分析师表示。

　　布局调整只是应对策略之一。转战商业地产及对产品线做出调整,也成为开发商在调控盲点下套利的主要手段。

　　调控盲点

　　面对主管部门在北京、上海、深圳等一线城市的“严防死守”,广泛布局二三线城市、乃至四线城市,成为多数开发商的选择。不少开发商高层与行业分析师均对《财经国家周刊》表示,正是此种战略调整造就了开发商2010年的销售业绩。

　　2010年销售数据前二十家开发商中,一线城市的贡献率正在下降,由2009年的39%降至2010年的30%;而二线城市的贡献率则由48%升至54%。

　　分析师崔琳表示,从区域成长性来看,二线及三四线城市的地产市场仍处于发展阶段,上升空间较大,尤其城市化进程的加速,提供了大量刚性需求。从政策及市场的稳定性来说,“二三线城市受调控的影响远远低于一线城市”。