内地房企争相发债 标普称面临再融资风险

　　唐文祺

　　在宏观调控持续、银根紧缩的情况下，境外上市内地房企蜂拥发行债券筹资。

　　昨日，由标准普尔发布的一份报告称，仅自2011年1月以来，内地房企便已从境外债券市场融资超过30亿美元，与去年全年的80亿美元相比，已近四成比例。不过，标普亦对这种融资“热度”提出质疑，称内地房企大举发行债券所带来的效应更侧重为负面影响。究其原因，在今年市场前景难以预测的前提下，房地产销售和利润率一旦削弱幅度超过预期，这些开发商将很有可能面临“重大的再融资风险”。

　　今年1月份，恒大地产、合生创展等房企陆续发布公告，实行发债融资计划。对于恒大地产来说，这已是一年不到的时间内“重复”运用的融资措施。去年，该集团已发行过13亿美元债券。

　　包括“国八条”、加息等一系列综合调控手段，以前所未有的“紧密度”陆续出台。但有业内观点认为，香港股市中的房地产行业自2009年7月进入了下跌趋势，市场估值水平低于历史均值，但内地房企的实际业绩却在去年表现攀升，因此预计未来仍有反弹空间。在内地金融机构紧控银根的情况下，不少房企转向境外发债融资以期获取竞争先机。

　　恒大地产董事局副主席兼行政总裁夏海钧昨日对外透露，截至2010年底，集团总负债约为31%。他指出，通过发债融资之后，目前集团资金充裕，因此对于未来央行可能的再加息影响无需担心。

　　这似乎为其他内地房企提供了较为理想的范例。标普昨日发布的报告透露，2011年首次发债的内地房企，包括了中骏置业控股有限公司和华南城控股有限公司，两家公司的筹资规模分别为20亿元人民币和2.5亿美元；而瑞安房地产有限公司在2011年1月也融资35亿元人民币，此前，该公司已在去年11月、12月相继融资共计57.2亿元人民币；合生创展集团有限公司则提出了以11.75%票面利率，发行3亿美元5年期债券的计划。

　　针对这一热潮，标普在报告中称，众多内地房企大举发行债券的融资方式，其杠杆性提升所带来的负面影响，将会超过债务到期状况和流动性改善所带来的正面影响。有部分内地房企对于发债融资的资金用途解释为，以债务融资对境内借款的再融资行为。

　　不过，标普信用分析师符蓓却对部分内地房企的实际使用途径表示担忧，认为无法确定这些企业是否会依计划进行。“很多公司极为偏好债务融资支持的扩张。它们可能有意将债券发行所筹集资金用于增加流动性缓冲和在市场状况仍有利的时候进行收购。因此，在我们的评级中对结构性次级风险可能的改善的影响有限。”

　　今年以来，标普已将3家公司的评级展望由“稳定”调整为“负面”，主要是由于这些企业以激进的债务融资支持扩张。这3家公司分别为恒盛地产控股有限公司、佳兆业集团控股有限公司和人和商业控股有限公司。此外，恒大地产和碧桂园亦被重点提及，认为一旦房地产销售和利润率的削弱幅度超过预期，这些公司的财务状况将面临挑战。

　　“其实并不是不愿意向银行贷款，实际上是无法获取境外银行贷款，因此只能以发债的形式融资。”一家境外上市的内地房企人士称。符蓓认为，债券发行的融资所得仅能暂时改善流动性，而这些房企却始终对于扩张存有兴趣。“近年主要通过债务融资实现扩张的企业，除非自愿扭转发展策略，否则借款规模会持续上升。”

　　其实，绿城中国此前已经上演过惊险一幕。当年4月，绿城中国突发公告宣布，与中国工商银行达成一项信托融资计划，不惜采纳高达14%的信托年利率用以融资。而在此之前的2006年及2007年，绿城中国曾经两度发行债券以扩大土地储备。但在市场销售见冷却面临要求提前赎回债券的情况下，绿城中国不得不背水一战。

　　符蓓表示，房地产市场杠杆化和波动性的上升对房地产商是风险性组合。如果房地产市场交易量和平均售价大幅下降，则这些公司的流动性将面临压力，那些在市场周期波峰时以较高成本购入土地的房地产商面临极大的冲击。

　　虽然多家房企对于1月份销售业绩同比增长幅度均显乐观，但夏海钧仍然表示，今年销售目标将“暂时不会调高700亿元的全年业绩”水准。