远洋地产率先跳水 楼市降价潮或提前到来

　　王营

　　远洋一方北润园业主陈旭(化名)仍然很激动。

　　“同一期同一栋甚至同一户型楼盘，年前还是2.5万元/平方米，年后就变成了2.1万元/平方米。”让陈旭激动的不仅是她买了高价，还因为她的首付款由两成提至三成，连原本可以享受到的利率优惠也突然消失。

　　矛盾就在上个周六被激化了。3月5日，50余名业主聚集在远洋一方售楼处门口表达了抗议。

　　原本观望的楼市僵局，被远洋一方这只降价领头羊打破。该事件引起了房地产界的轩然大波。令开发商们始料未及的是，降价来得如此之快，并如此高调。

　　远洋降价漩涡中的三天

　　无论是事前还是事后，远洋一方率先降价这个决定都显得“艰难”并影响颇大。

　　3月4日，远洋一方北润园二期项目8、9、11栋楼开盘，并推出了全款8.3折、贷款8.4折的优惠，均价约为21000元/平方米，最低价格甚至为19000元/平方米。而上一期开盘价为25000元/平方米，此次起码下调了4000元/平方米。而区域内在售的北京新天地等项目为主，均价均在26000元以上。

　　3月5日，一部分在前期以2.5万元均价购房的业主，要求“退房”。业主们一方面认为，远洋应对其降价行为做出补偿；另一方面由于远洋此前承诺的封顶时间由去年12月延至今年5月，而新国八条的突然出台令很多人面临着首付款提高的压力，且享受不到贷款利率优惠。该批业主在与远洋一方两次协商未果的情况下，要求远洋退房。

　　3月6日，据内部人士透露，远洋一方北润园开盘三天，已销售六成。与此同时，也于周末开盘的万科长阳半岛项目统计后的销售率也仅为63%，终结其连续五次的“日光”现象。

　　远洋地产给媒体的答复中称，“当前房地产行业的大环境，对于消费者、政府和开发商而言都面临着史无前例的巨大挑战。作为一家致力于成为包括客户在内的各利益相关方的“可靠的伙伴”的公司，对于这些(要求补偿的)业主，我们表示理解和尊重”。

　　与2008年降价退房潮不同的是，此次要求退房补偿的业主们并没得到舆论支持。周日一篇有关远洋楼盘降价的微博，被转发1715次、评论千余次，多数评论认为，这是市场一个降价信号，但业主针对价格维权的逻辑并不值得支持。

　　陈旭说，作为首套刚需的她，是这场政策变动和降价行为中的受害者。

　　公开降价背后

　　远洋地产的带头降价，是否像2008年一样，仅仅是个开始？

　　远洋地产相关人士透露，公司决定降价，是基于他们对未来市场预期过于悲观，而总部要求该项目在开盘一周销售必须达到六成以上。事后，“他们认为，比起可能发生的品牌受损，公司的持续经营、销售回款在今年尤其重要，”接近远洋地产的相关人士透露，与同期开盘的万科长阳半岛、首创芭蕾雨·悦都项目相比，远洋地产的预期更为悲观。

　　另外，远洋地产相关人士透露，率先降价并不符合一向低调的远洋风格，但失去了中远集团这一央企背景之后，作为上市公司的远洋业绩显得尤其重要。“一向号称自己为北京和环渤海最大开发商的远洋地产，今年的经营任务已事关其在北京的老大地位。”该人士表示。

　　据了解，自2004年开始，远洋连续5年在北京市场上排名第一。但去年，一方面受中远国际退出远洋的压力，另一方面，由于北京万科、北京保利以及龙湖地产的冲击，远洋未能保住其北京老大的地位。

　　在春节前远洋一次低调接待部分媒体的座谈会上，远洋地产总裁李明表示，2011年，远洋仍旧不放弃扩张计划。因此，新国八条出台后，远洋地产仍斥巨资在上海拿地。

　　据远洋另一新盘项目内部人士透露，原本他们计划要求总部降低销售任务，但被直接否决。在该项目近期的开盘汇报工作上，远洋地产相关领导坚定表示，今年的销售目标不会改变。这令该项目内部人士备感压力。

　　降价潮暗涌

　　比市场表现更为紧张的是各大房企的最高决策者。记者从另一内部渠道获悉，在近期包括万科、富力、远洋、中信等高层在内的房企老总聚会中，这些领导者均对未来市场流露出更为悲观的看法，并一致认为限购政策一定会长期存在。而李明是其中最为悲观的一位。他认为这场现在看来无比严厉的调控，将会使得一半以上的开发商面临生死存亡。

　　SOHO中国董事长潘石屹近期也在微博上表示，感觉大家都对市场很“慌”。任志强则对外称，更严厉的调控措施还将出台。

　　在远洋率先打破僵局之后，一场降价潮正因成交量跌至冰点正提前到来。

　　据北京房地产交易管理网数据显示，2011年调控之前(1月1日-2月16日)，北京市住宅的日均签约量为348套，而上周尽管成交量有所复苏，但日均成交也仅为160套，不及调控前的一半。而3月6日，北京市住宅成交仅51套，几乎跌至冰点。

　　亚豪机构副总经理任启鑫认为，限购至少直接拦截了市场上三成以上的购房需求，并令部分购房者产生了看空后市的预期。于是，购房者、开发商再次进入了新一轮的博弈周期。

　　“3月份北京上市的新盘大多采取了以销定产的策略，不再大张旗鼓地吸纳潜在客户，每次推出的房源套数与真正买家的比例接近1：1。楼市中的供、需数量趋于均衡，调控前热点项目一房难求的局面初步得到扭转，日光的现象基本不现。”北京中原市场总监张大伟分析认为，尽管远洋一方项目仅供应300套房源，但对于区域市场占主导的二手房交易来说影响非常大。在商品房价格的刺激下，心理价位将明显下调。2011年第三次调控的效果将逐渐从近郊区开始。

　　据亚豪机构针对北京3月初在售楼盘调研显示，北京已经有35个楼盘出现不同程度的打折促销现象。房山绿地新都会去年均价1.57万元/平方米的户型，最新一期开盘价1.499万元，并有折扣和直减优惠。

　　据广发证券调研显示，一些城市因限购无法购买的客户约占30%，如果加上观望的客户，预计一些楼盘前期蓄客的50%以上会消失。他们认为，限购的负面作用将在3月逐渐显现。21世纪不动产集团市场总监林蕾认为，多数开发商现有资金支撑到6月没问题，但三季度后，将有更多开发商不得不加入降价的阵营。

　　3月7日，万达集团董事长王健林也在两会上表示，限购政策出台后，预计下半年房价会进入下降通道，而且至少维持两年以上。

　　显然，远洋一方的这次率先降价已经是行动开始。