北上广初现降价潮 房企倾向低价开盘

    稿件来源：每经记者 杨羚强 叶书利 朱玲 发自上海、北京、广州

    新国八条及部分城市地方细则出台后，尽管目前还没有出现全国范围内的大幅度房价下跌，但在北京、上海、广州、深圳等一线城市，一些楼盘已经在用新房价格低开等方式，悄悄降价。在北京，远洋地产“远洋一方”新开楼盘的销售价格较前一批次均价便宜了近4000元/平方米；在上海，中海“御景熙岸”的实际售价只有前期网上参考价的7.6折。部分上海房地产业内人士表示，限购令现在看来起码要维持一年，降价是大趋势，北京、上海、广州等地目前的降价现象或只是开始。

    北京

    远洋降价 万科新盘日光不再

    “京15条”高压下，近日北京部分楼盘新推房源价格出现松动。

    远洋打折打破僵局

    3月5日，远洋地产北京楼盘“远洋一方”，推出第十批共计300套房源。《每日经济新闻》记者从该楼盘售楼处获悉，这批房源的名义销售均价与前一批次价格一样，皆为25000元/平方米，但现在购房以按揭方式付款享受房价84折优惠，即实际销售均价为21000元/平方米；一次性付款可享受83折，即20750元/平方米。与前一批房源相比，该楼盘销售均价实际直降4000元/平方米。

    3月6日，万科北京楼盘“万科长阳半岛”第6批房源上市，共推出118套房源，销售均价为18500元/平方米，与前期价格相当。不过，记者注意到，在新政影响下，该楼盘前5次开盘皆“日光”的盛景没有重现，在开盘当日上市的118套房源中，最终被认购75套，认购率为63%，场面冷清了不少。

    万科长阳半岛第5批房源一位业主向记者反映，实际上开发商在推第6批房源时，采取了变相调价的方式。他解释说，第5批房源的装修标准为C级的1000元/平方米，但第6批房源的装修标准提高到B级的2000多元/平方米。此外，相比前两批次而言，第6批房源公摊面积较小，得房率高，且装修标准提高了。因此他认为，如果以套内面积计算的话，第6批房源比前一批房源的房价下降了近3000元/平方米。

    记者一直试图联系远洋地产询问楼盘降价情况，但截至发稿，未收到正式回复。

    降价以试探市场

    北京房地产交易管理网数据显示，上周（2月28日～3月6日），北京累计住宅总成交量为3765套，虽然环比前一周有明显上涨，但相比春节前1月最后一周下跌幅度达63%。

    北京中原地产三级市场研究部总监张大伟对此分析认为，时下调控面继续收紧，成交量大幅下滑，逼使开发商定价回归理性。在时下房价僵持之下，一些开发商试着供应小部分降价房，试探市场。

    张大伟认为，在市场试探期，目前开发商倾向于以销定产的策略，不再大张旗鼓地吸纳潜在客户。每次推出的房源套数与真正买家的比例开始接近1：1。也正因为供需数量趋于均衡，调控前热点项目一房难求的局面初步得到扭转，如万科长阳半岛“日光现象”不再。

    有媒体报道称，万科长阳半岛本次开盘前，共计1039组排号客户中，最终有近30%的客户因北京新版限购令影响，不具备买房资格而被筛选掉。

    张大伟同时指出，“远洋一方”本次上市房源虽然只有300套，但是降价行为对于区域市场占主导的二手房交易来说影响非常大。严重萎缩的需求市场，在名企名盘商品房价格直降的刺激下，二手房心理价位将明显下调。2011年北京第三次调控的效果，将逐渐从近郊区开始显现。

    上海

    初现高端项目低价入市潮

    在上海，3月开始也出现了量价齐跌的局面，并掀起一股降价销售的潮流。

    中国房产信息集团公布的最新数据显示，一系列新政调控之后，上周（2月28日～3月6日）上海一手商品住宅的成交量也再度回落到6.38万平方米，环比下滑16.16%；房价持续下滑，并于上周跌破2万元关口，为19216元/平方米。这是近32周以来的新低，意味着房价跌回到去年7月的水平，接近去年4·17新政之后的最低水平。

    近期，上海市场上的部分楼盘也出现了房价大幅回调的情况。网上房地产数据显示，3月6日开盘的中海御景熙岸此次销售的房源，前期预售价格为26000～30400元/平方米，但开盘后实际报价仅为21000元/平方米左右，较之前的“参考价”打了7.6折。中海的品牌加上远远低于预期的报价，以及开发商在开盘当天推出的现场下定抽奖和9.7～9.8折的优惠，让市场大吃一惊。据上海媒体报道，开盘前就有60多人通宵排队。

    和中海上述楼盘类似，楼盘“陕西北路1688”，开盘价格4万元/平方米，远远低于周边楼盘5.5万元/平方米的销售价格，较市场原先预期4.5万元/平方米的开盘价格还低出5000元/平方米，20套特价房也因此获得热销。

    据中房信分析师薛建雄介绍，除上述楼盘外，上海的部分高端楼盘，目前也在酝酿通过价格低开的方式促销。

    与开发商纷纷通过新盘价格低开方式促销对应的是，上海在售楼盘降价优惠促销的范围却在缩减。搜房网数据监控中心的统计数据显示，3月上海打折优惠楼盘95个（包括别墅），环比2月减少17%，今年上海月度优惠楼盘数量连续2个月呈下降趋势。

    薛建雄说，上海开发商更愿意通过新盘价格低开方式降价，而不是直接打折优惠。与同一楼盘大幅降价销售相比，以不同楼盘的价格低开方式销售，更为容易，也更有效果。

    广深

    市场僵持 开发商报价下探

    近期，《每日经济新闻》记者在调查广深一手房以及二手房市场后发现，尽管市场并未像京沪市场出现明显的降价推盘现象，但部分开发商楼盘在对外报价时，促销的力度和范围都在加大，房价开始出现松动。

    部分楼盘促销力度加大

    据某网站监控广州市房管局网站数据显示，上周（2月28日～3月6日）广州一手住宅网签1053套，成交总额约13.69亿元，环比前一周下降约36％；成交均价约11570元/平方米，环比前一周微降15元/平方米。为了打破低迷的僵局，不少开发商开始加大促销。

    近期，在与某网站联合组织的看房团上，富力地产旗下位于广州花都区的某住宅项目对外报价为6500元/平方米，除了附带2000元/平方米的装修外，开发商还另外送5888元/套的管理费。在广州市房管局官网上，记者注意到，该楼盘2月份的交易价格基本维持在6000元/平方米以上，最高探至7000元/平方米；进入3月份后，该楼盘部分房源成交价格下探至5880元/平方米，环比2月份已有小幅回调。

    和记黄埔旗下位于广州老区的某住宅盘，1月份报价高达3.5万元/平方米，2月份对外报价均价直降近5000元至约3万元/平方米。

    在深圳，开发商优惠总价、打折等变相降价也层出不穷。记者注意到，在中海旗下深圳龙岗某项目盘推出的新房源中，就对外宣传总价将有10万元的优惠。

    二手房成交依然僵持

    昨日（3月9日），记者走访广州番禺某大盘项目，了解到原来该楼盘的二手房交易一直较为活跃，但新政后该盘业主放盘意愿也呈急剧下滑态势。

    “现在政策影响非常厉害，一些想换房的业主都不愿意拿盘出来了。”启腾地产中介罗伟光对《每日经济新闻》记者表示。

    “目前整体市场应该说是处于一个交易平淡的阶段，政策未确定时间之前，整体市场观望气氛浓厚，成交量加剧下滑。政策出来后，吸引了部分刚需符合条件的购房需求，但业主根本没有主动降价的行为。”满堂红地产研究部高级主任肖文晓表示。

    “上半年不会出现大规模的降价行为。”肖文晓表示，当前业主对于市场的预期，总体乐观，因此惜售心态仍然严重。但下半年，受供应增加的影响，外围区域房价将松动；其次，中心区域内投资投机气氛较浓，价格虚高，泡沫偏大的楼盘，房价也会面临下行压力。