远洋降价会否成楼市泡沫破灭起点

　　远洋地产突然性大幅降价，引发前期购买的业主抗议，这一“远洋事件”现在被认为是一个重要的信号，有点类似于2007年末万科大幅度降价。不同之处在于，万科降价，业内一片讨伐。而远洋降价，业内一片黯然。万科预判市场而降价，大家恨它带坏了风气。而远洋因预判政策前景降价，业内只能表示理解和同情。

　　这次房地产调控，政府前所未有地采取了多管齐下的办法：鼓励银行取消过去的房贷优惠并小幅度上调贷款利率、提高二套房首付、出台严厉的限购措施，严格限制投机性需求，甚至在这个过程中也限制了部分刚性需求，用两会期间住房和城乡建设部副部长齐骥的话说，“让需求排排队，最重要的自住需求排在前面”。同时，考虑到对需求的压缩会带来市场型供应的衰退，房地产商推新盘的动力会减弱，为了弥补这一供应衰退，政府又启动大规模的保障型住房计划。可以说，这是一次非常周密的调控，从供需两个角度来夹击高房价，打蛇打到了七寸。

　　现在支持房价的力量主要来自三个方面：一个是通货膨胀预期，这个跟货币政策泛滥程度相关。一个是中国的城市化水平是否像过去一样加速提高，第三个是基于过去房价高增长的惯性预期，例如一些人认为房价会永远涨上去不需要任何理由。

　　从两会反映出的情况看，央行似乎已经将遏制通胀视为第一目标。但此前的经验告诉我们，央行可能更着眼在一个更长时期内控制通胀而不是迅速打压通胀，央行的策略仅仅让目前较高通胀的势头不至于“失态”。这其实对房价来说是一个有力的支撑，负利率的时代不会马上结束。在城市化方面，很多人将高速城市化看作是一个自然形成的过程，其实不然，高速城市化其实可以添加“人为性”。例如扩张性的货币政策就可以过度推进城市化，它会造成土地价值飙升、级差租值拉大以及短期内城市对农村劳动力需求的高度膨胀。但如果政府的政策不像过去那样扩张性，中国城市化的速度会下降，而且下降的程度会超越许多人的预期。支持房价的第三种力量是一种精神力量，他们认为租售比、房地产投资租金回报同一般平均水平的比较都没有任何意义，房价上涨是自我满足和增强的。我们认为这种精神性的力量很快就会消散掉，无影无踪。

　　就像齐骥副部长说得那样，“让自住需求排在前面，限制投机性需求”，这带来一个问题，大部分自住需求者没有足够的资金来承受目前高房价，如果需要成交，房价就必须下降。但政府看上去又不太愿意迅速提高利率来战胜通胀，扭转负利率。通胀预期还在那，让地产商和房地产交易投机者有动力维持目前高房价。况且，他们还有幻想认为，一旦经济逐步下行，政府还会继续加码刺激，重新抬升房地产。但我们的观点认为，政府以前能够出台大规模经济刺激，一是因为美国次贷危机的突发性，它被广泛认为是“第二次大萧条”，让中国政府感到紧迫，所以“出拳太快出手太重”，二是因为当时整个经济处于通缩状态，有条件进行刺激。现在的情况完全不同，如果政府“出拳太快出手太重”对经济回升产生作用，但一些负面效果将会逐渐出现，可能社会不像过去那样一边倒地支持政府再度实施经济刺激。更重要的是，现在处于通胀状态，而且通胀并不会很快消失(除非有另外一场罕见的危机导致需求急剧下跌)。在高通胀状态下，政府一般不会加码刺激经济，这是常识。所以，远洋地产的降价将是中国房地产泡沫缓慢破灭的一个起点。