万科：房产税对公司影响不大 炒股专家当选独董

　　记者 张颖国

　　作为全国最大的房地产发展商，万科的一言一行都备受市场关注。在上海、重庆出台房产税政策出台后，市场对于因为保有环节费用的增加而影响到房子销售感到担忧，不过在昨日万科的2010的股东大会上，公司总裁郁亮表示，房产税对公司的销售并未产生很大影响。而 “炒股专家”华生(微博专栏)则顺利当选公司独董。

　　房产税对公司的影响没限价大

　　上海、重庆出台房产税政策出台后，引发了市场对于因为保有环节费用的增加而影响到房子销售的担忧，对此，2010年销售基本上都是装修房的万科却“忧心不在税”。

　　郁亮表示，按上海的房产税政策，一个房子单价卖1万多，算下来一年不到2000元房产税，房产税实际上影响并没有想象得那么大。万科也没有那么多高端房。房产税目前只有两个城市在试点，且方案也不太一样，说明中央政府在这方面非常慎重，地方也比较慎重；税的影响不如行政手段那么立竿见影。各个地方都有房价的控制目标，但房价的控制目标里边可能没有考虑到装修房装修成本的问题。受通胀的影响，装修房可能增加1000、2000元的成本，公司正就此跟相关方面沟通。但是，“装修房的既定目标不会改变，不会因此而不做装修房。”

　　在谈到房产税的推出是否会影响到销售时，郁亮指出：“人们对于好房子的追求，对于好的质量、好性价比的追求，应该说跟收入水平提高相吻合，所以一个税的问题不会对公司的销售产生很大影响。”

　　土地储备满足未来2-3年开发需要

　　据郁亮介绍，万科去年坚持不拿地王，主动规避了土地竞争过于激烈的热点城市。去年尽管增加了一些土地储备，但是在热点城市并不多。加上过去没有用完的，总共3640万平方米，可以满足未来2-3年开发需要。

　　至于万科为什么主动规避热点城市，郁亮表示：“去年全国市场虽然再创新高，但是增速放缓，全国商品房销售面积10.4亿平米。再看主要城市，14个城市没有一个面积增长，面积下降36%，金额下降14%。而且这些城市占全国比重比09年明显下降，成交金额占比由09年的38%降到28%，面积占比从18%降到12%。所以我们在土地方面回避一些热点城市是有所考虑的。”

　　2010年，万科创造逾1000亿销售金额，刷新了住宅企业全球历史记录。而公司目前已售未结算合同金额820亿，则为未来业绩增长做了一个比较好的铺垫。

　　记者还了解到，去年万科总资产负债率达到74.7%，但是预收帐款非常大，扣除后是40%，净负债率下降至17.5%，为07年以来最低点。有息负债中长期负债占65%，短期借款和一年内到期的长期借款合计167.8亿，远低于公司所持有货币资金378亿。

　　“炒股专家”华生当选独董

　　昨天2010年股东大会，其中一项议程就是选出新一届董事会，最终，包括“炒股专家”华生在内的4人当选第十六届董事会独立董事。

　　万科在华生的个股简介中提到：华生，现任燕京华侨大学校长，北京师范大学教授、博士生导师，中国侨商联合会常务副会长，北京市侨联副主席。为1986年首批"国家级有突出贡献的专家"。是价格双轨制、资产经营责任制、股权分置改革的提出者、推动者，曾获孙冶方经济学奖。

　　据了解，华生先生因提出股权分置改革而被称为“炒股专家”。值得一提的是，4月8日万科还将召会开股东大会讨论新的股权激励。因此，华生先生的加盟，或有助于新的股权激励方案的通过。

　　资料显示，万科历史上做过两次股权激励方案，一是93年，当时发B股，请了国外律师做股权激励计划。06年做了三年股权激励计划，第一年做到了，第二年业绩做到了，股价没有达到。第三年就取消了。4月8号表决的是第三次股权激励方案。

　　互动问答

　　投资者：万科房地产开发系统员工和高层管理人员目前情况如何？

　　郁亮：过去一年员工敬业度调查中，员工敬业度达到80%，这说明员工流失率是非常低的。在流失率里面还有主动和被动两种，主动是更低。因为万科还有末位淘汰的，每年保持一定被动淘汰的比例。年初有两位高管出去自我创业，公司很快就把后续人选选拔出来了。在各阶层人才储备和培养方面，万科过去十多年有一套完整的制度和安排，有充足人才储备，高管自我创业将不会影响万科管理层稳定和业务发展。(转09版)