家有三套房产净值近600万如何调整投资

　　今年42岁的宋先生是一家央企的中层管理人员，妻子是一名公司职员，女儿上中学。过去多年，这个家庭的投资很单一，就是房产。受国家限购限贷政策影响，宋先生如今如何为家里的闲置资金找寻新的投资渠道。

　　宋先生今年42岁，任职于一家央企，目前已是中层管理人员。妻子在一家传媒公司做部门主管。13岁的女儿正在读初中一年级。

　　生活简单每月支出少

　　宋先生工作稳定，月收入12000元，妻子月收入有6000元。工资收入之外，他们还有一笔来自两套出租房的租金收入，目前每月有14000元。

　　宋先生介绍说，他们一家三口都喜欢“宅”。下班后，单位或者公司没事的话，他和妻子都喜欢立马回家，女儿就更不用说了，放学就回家。一家三口，换上宽松休闲的衣服，该做饭的做饭，写作业的写作业，看书的看书。双休日除非女儿有课外班，否则三人也都喜欢“宅”在自己的空间里，干各自喜欢的事情。

　　“我们对物质消费没有太大的欲望，更喜欢一家人读书、聊天，获得精神的满足。”可能与这种简单的生活方式有关，宋先生一家三口每月的基本生活支出大概有3500元，加上女儿课外辅导班兴趣班的学费1000元，买书、影碟等娱乐消费1500元。此外，两套投资房每月还房贷 19000 元。

　　宋先生夫妇二人的年终奖大概在8万元，抛开年度性支出比如回老家探亲的往来机票、孝亲、购物费用2万元，以及家庭过节置办衣物、电器的更新换代等1.5万元，每年结余约4.5万元。

　　三套房产净值接近600万元

　　宋先生介绍，他从小就喜欢房子，信奉安居才能乐业的古话。正因为如此，他是较早有购房意识的人，2001年，当许多人还眼巴巴等着单位分房或者集资建房时，他就果断出手，利用手中多年的积攒，买下目前的自住房。目前这套120平方米的自住房市值已经有180万元左右，无贷款。

　　2005年，宋先生利用手中的闲钱在东三环和四环之间买了一套二手房，目前房子市值已经有290万元左右，正在出租。2008年，宋先生又买了一套CBD核心区的房子，市值在360万元左右，也在出租。

　　投资渠道怎样拓宽

　　“目前除了手中的几套房产，我基本没有其他投资。我认为股市目前的制度不完善，炒股有些许赌博的成分，基金净值变化则基本是跟着股市起落。”宋先生说，目前随着北京限购限贷政策的出台，他已经没有了购房的资格。一时还真不知道闲钱该如何打理，提前还房贷划算吗？或者还有没有股市之外的其他合适的投资渠道？

　　宋先生称自己是个环保主义者，目前还没买车，出行的话，家门口就是城铁，乘坐非常方便。而且，近两年内也没有买车的打算。因此，家里几年之内都没有大项的消费开支。

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　　宋先生的家庭资产结构具有一定的代表性。前些年，很多家庭主要投资都集中在房产上，但随着固定资产比例不断上升，他们会发现，家庭资产结构过于单一，很容易面临特定风险，比如房价一旦下跌，对家庭整体财务状况的影响就会比较大。所以，即使不考虑房产市场近期密集、严厉的调控政策，仅仅从单个家庭的个体经济风险角度来考虑，宋先生这类家庭也不应该“把鸡蛋放在一个篮子里”。

　　房产比例明显过高

　　宋先生家庭房产占家庭总资产的95%以上，比例太高，即使没有房产限购令也不宜再增加此项投资。

　　关于宋先生所问闲钱是否可以提前还房贷一点，笔者认为如果继续持有房屋，则可以不用太着急。因为：

　　1、虽然房贷支出要略高于宋先生夫妻的月收入，但两套房屋的租金收入可抵补大部分房贷支出，所以在两套房屋都可以正常出租的情况下（一套在CBD核心区，另一套在东三环到东四环间，正常出租应该不成问题），房贷支出对于宋先生一家的经济方面并没有太大压力。

　　2、根据宋先生家庭资产负债表来看，除房产外只有30万元现金形式的资产，而房屋贷款是240万元，两者差距较大，即使还房贷也不可能一次性还清，还会对正常的家庭现金流产生一定影响，并且还房贷后几乎家庭的所有资产都在房产上，还仍会有负债（房屋贷款），若房地产市场有任何波动（主要指房价下调的风险）或家庭有大额资金需求，宋先生家庭将会处于非常被动的局面。

　　如果宋先生打算卖掉其中一间房产，收回现金，则可以考虑用所得的现金还清贷款，这样也不会影响家庭流动资金。

　　现有房屋处理方面，笔者给出两个方面的建议，以供参考选择：

　　1、如果宋先生认为未来房价大幅下调的可能性不大，反而有可能因为地域资源的稀缺而小幅度地缓慢上涨，继续持有现有的房产未尝不可。除一套用于自住外，另两套所处地点不错，又能给宋先生一家带来租金收入，可抵补大部分房贷支出，增加家庭的月现金流。

　　同时建议宋先生到银行办理住房额度抵押贷款，先申请一个可支用的贷款额度和循环使用期限。这样万一有大额用款需求时可以快速支用银行贷款，以备紧急之用。但具体申请贷款的条件各银行的规定不尽相同，宋先生如果想办理此项业务还需要自行到各银行进行了解询问。

　　2、如果宋先生对房价下调的风险有较大的担心，也可以考虑出手那套位于东三环到东四环间的房子，得到的资金（假设扣除部分房贷后200万元）可以做一些起步金额较高、收益也较高且相对稳健的信托型产品，年化收益率可以选择稳定在8%左右，这样一年的收益金额约16万元，以获得相应的投资收益。这样也可以应付家庭万一发生的大额资金需求。

　　待以后房价稳定了，且限购令取消后，宋先生可以根据家庭资金情况考虑是否再买入房产。这样也可以避免日后国家加大保障性住房建设力度及相关政策调整之后，宋先生所持房屋受其影响价格下调的风险。

　　根据宋先生的家庭情况及当前房地产市场的特点，笔者倾向于第一条建议，继续持有房产，用租金增加家庭现金流。