保障房：建设不易后续更难

　　“房价猛于虎”愁煞了中低收入家庭，“房价双轨制”（保障房与商品房同步发展）给了他们一丝“居者有其屋”的希望。今年以来，全国各地保障房建设明显提速，同时各地为更好管理保障房费尽心思。昨日，上海首批7家公共租赁房运营机构正式成立。这意味着上海公租房在运营管理上创新了“政府主导、市场化运作”的新机制。

　　开发商“有利可图”

　　据了解，“十二五”期间全国将建设保障房3600万套，全国城镇保障性住房的覆盖率达到20%。而今年全国将建1000万套保障房，按照去年商品房供应900万套来看，今年保障房将首次超过商品房。

　　但保障房建设所需的庞大资金又从哪里来？全国两会上住建部晒出了今年保障房建设的账本，建设1000万套保障房需要1.3万亿-1.4万亿元，其中政府筹集5000多亿元，其余的8000多亿元通过社会力量筹集。显然，如何吸引社会力量参与建设已成为保障房建设亟待解决的问题。复旦大学房地产研究中心主任尹伯成对《国际金融报》记者表示，除中央、地方政府齐出力，发动保险资金等措施外，还应该引导央企参与保障房建设，开发商应该承担起社会责任。

　　事实上，金地、保利、远洋、绿城等房企均将保障房开发作为2011年战略规划的重点，截至3月25日发布年报的房企中，有七成表示要参与保障房建设。

　　在尹伯成看来，类似开发商“1元利润就上”的声称并不可信，必定牵扯着诸多条件。长期来看，推动开发商的积极性的关键还是在于要有回报。“政府可以将保障房建设涉及到的规划、设计、原材料采购、经营管理等环节形成的产业链都交给开发商来做，每一个环节的利润可能比较低，但各个环节加起来的利润就不低了。”尹伯成指出。

　　经适、限价不可抛

　　值得一提的是，今年国家首次提出重点建设公共租赁房。“十二五”住房规划在住房消费模式上突出以租房为主，以买房为辅。数据显示，今年全国将建设的1000万套保障房中，400万套为棚户区改造住房，220万套为公租房，廉租房为160多万套，经适房和限价房200多万套。不难发现，公租房的比例已超过两成，而在去年全国公租房仅有40多万套。

　　住房和城乡建设部副部长齐骥更是强调，公租房是今后住房保障体系当中的一个重要组成部分甚至是主要组成部分，政府责无旁贷，要提供建设条件。

　　随着保障房建设思路的调整，不少地方已经不再建设经济适用房。尹伯成认为，这样的做法并不可行。以公共租赁为主，并不意味抛弃经适房和限价房，保障房应以多种形式进行。“相较而言，保障房建设前期经适房和两限房不可抛，这两者的资金回流会更快些，等资金雄厚了，再以公共租赁房为主。”

　　建设不易，分配更难

　　事实上，保障房建设不易，分配更难。开着奔驰、宝马入住经适房的现象已经并不新鲜，这无疑暴露了保障房建设后续管理中存在的“漏洞”。

　　尹伯成表示，“保障房建成后，首先面临的便是分配问题，要根据经适房、公租房、限价房等不同形态的保障房，设置合适的门槛条件，建立完善的分配制度。”

　　与此同时，实施过程中的管理问题也是一大难关。尹伯成在谈到上海建立公共租赁房运营机构时表示，“不仅仅是公租房需要这样的运营机构，经适房和限价房同样需要，力求做到公开、公平、公正。”

　　此外，退出机制的缺失也是业界公认的难题。3月14日，国务院总理温家宝在回答记者提问时也表示，“对于保障性住房建设以后，管理和退出机制现在就要着手制定规则，这样我们就实行了一个从建设到管理，到退出这样一个完整机制。使保障性住房质量和效益得到保证，使将来它的管理也得到保证。”显然，保障房只有“申请”而没有“退出”是不合理的。