楼市调控进入限价阶段 新房均价下跌难料

　　张晓玲 魏懿

　　4月14日，深圳传出将实施新的楼市调控政策，对新开房源进行限价。此时，恰是国务院房地产调控督察组在深期间。

　　“我们已将去年各区域房屋均价告知企业，企业也应配合实现房价控制目标，合理定价，”4月19日，深圳市规划国土委有关人士对本报记者称。

　　4月20日，国务院督察组结束对全国16个省市的调研。当天，银监会表态将进行新一轮房价压力测试。本报记者获悉，督察组对个别省市楼市调控效果不满意，部分地方房价调控目标将重置。压力之下，限价或成为地方政府继限购之后陆续采用的手段。

　　业内人士认为，从限贷、限购到限价，表明楼市调控已到了异常艰难的阶段，如果新建商品住房价格未能有效遏制，调控随时有可能再加码。

　　深圳：备案价变成交价格上限

　　5月1日，深圳将正式对新建商品房进行限价。

　　“虽然未形成正式文件，但相关部门已经知会开发商，”4月19日，深圳业内人士透露，4月底5月初，深圳市将采取全新的预售备案系统。国土部门将分片区调研折算出该片区的均价，录入新系统作为片区申报价格的上限。

　　据深圳市国土委有关人士表示，各区域国土部门已召开所在辖区房地产企业座谈会，向与会企业公布了2010年各片区商品住房项目成交均价。据与会开发商透露，原则上，今年所售项目涨价不能超过去年均价的5%。据接近市国土部门的消息人士称，不管有没有文件，开发商都要进行限价，目前已经开始实施。

　　如东港印象项目被要求定价不得高于1~3月片区成交均价，即不超过20000元/平方米；品尚居项目被要求备案均价不得超过20400元/平方米，之后该项目的备案价格调整至约19990元/平方米。

　　“备案价格就成了成交价格上限，”世联地产研究总监王海斌对记者表示，据称豪宅还可能单列。从总体上看，新房成交均价将呈下跌态势。

　　值得注意的是，深圳上述调控新政是在国务院督察组调研期间传出。4月12日，国务院督察组抵达深圳，并考察了龙华曼海宁和正在建设中的梅山苑二期保障房项目。

　　深圳市国土委强调，此轮调控将联合物价监管部门一同进行。国土部门已经将去年各片区商品住房项目成交均价提供给物价部门。

　　王海斌认为，不能忽视政府调控房价的决心。他认为，限价之后未来可能会进一步“限售”，即个人购买商品房之后五年内不允许出售转让，进一步限制需求。

　　房价政府说了算？

　　深圳新政是国家发改委3月16日《商品房销售明码标价规定》通知的具体落实，按照这一通知，各地均被要求在5月1日正式开始施行一房一价。

　　“以后房价政府说了算，”潘石屹(微博专栏)认为，2011年之前，房价是市场说了算；2011年之后，房价是政府说了算。

　　首先，部分城市房价控制目标需重新制定。比如，上个月西安公布房价目标不超过收入增幅(预计为15%)。在国务院督察组压力下，日前做出让步：房价增长幅度低于城镇收入增幅3.5个百分点。

　　上海易居房地产研究院院长杨红旭(微博专栏)认为，这一做法可能被其他城市效仿，还是控制房价涨幅，只不过涨幅比GDP或收入增幅，下滑几个百分点。

　　接下来，限价、房价备案制可能将是具体实施手段。

　　深圳之前，房价备案制在一些城市已有实施。据北京开发商介绍，预售证批准了预售价格，开发商的卖价就不能超过预售价格。开发商的对策是把预售价格报高一点，留出涨价空间。“但如果报得太高，就不给发预售证了。”该开发商说。

　　有迹象显示，随着5月份即将到来，限价将被更多地方使用。

　　记者得到最新消息显示，广州外围城市增城也将进行限价。“增城房管局在上周末召集开发商开会，宣布增城楼市限价目标以去年均价为基准，上浮5%，试行期为三个月，而且不论产品类型。”有增城开发商透露。

　　美联中国全国研究中心主管徐枫(微博)预测，如果使用行政手段限制价格及限制高价楼入市，对于发展商销售策略将有较大影响，北京、上海、深圳、杭州等城市，年内一手住宅成交价格必然下行，但这不能反映市场真实情况。

　　限价背后的房价预期分化

　　限价政策的背后，是复杂和艰难的楼市调控形势。

　　“一季度出现的悖论是，地产商信心指数下降，而消费者信心指数反而提高了，”王海斌告诉记者，608个城市公布房价控制目标后，原来人们认为国八条及限购之下房价将下跌的预期改变了，因为绝大部分城市房价控制目标都是上行的。

　　从限购到限价： 新房均价必然下跌？

　　世联地产数据显示，2011年一季度世联购房者信心指数为55.3，高于50，表明尽管受严厉调控影响，购房者对未来房地产走势仍偏乐观。其中无房者和首次置业者的信心指数均低于54，而多次置业者和投资型置业者的信心指数均超过60。

　　相较而言，反而是地产商看得更远更清醒。4月13日，北京市统计局、国家统计局调查总队发布的一季度房地产企业分类景气指数中，房地产业企业家信心指数两年来首次跌破100关口，为96.5。

　　北京中原地产三级市场研究总监张大伟认为，这反映了第三轮楼市调控对大部分开发商的重压。信心的下降将直接左右开发商的定价及销售决策，房价可能从成交结构的表象下降转变为全局普跌，楼市将开始一段比较长的调整期。

　　万科总裁郁亮对记者表示，在调控政策不确定的情况下，万科已经做了应对长期调控的准备。

　　未来究竟是房价数据的下跌，还是市场真实下跌？王海斌认为这不能一概而论。世联地产研究显示，从不同城市来看，一线城市和东部发达城市如北京、上海、杭州、南京等地，购房者信心度偏低，且潜在供应量巨大，未来价格将面临下行压力；而二三线城市和中西部地区如沈阳、武汉、济南、长沙、西安等地，购房者相对偏乐观，供销两旺，未来成交量回升的可能性较大。