陈序：开发商硬撑了很久 现在可以降价了

　　长期来看，中国内地房价还有上升空间。

　　陈序

　　长期来看，中国内地房价还有上升空间。但现在，开发商们得考虑用降价换回点现金了。他们也似乎有此考虑。除了各类促销消息，昨天，中国房地产指数系统发布数据，4月份中国100个主要城市的住房价格较3月份上涨0.40%，增速较3月份的0.59%有所放缓。对房地产开发商和地产代理商的调查显示，4月份住房均价为每平方米人民币8773元，3月份为每平方米人民币8738元。

　　北京在今年1月份停止发布全国房价指数。于是，中房指数受到更多关注。中房指数称，4月份77个城市的住房价格较上月上升，22个城市较上月下降，其余1个城市与上月持平。跟踪70个主要城市住房价格的4月份官方数据将在本月18日由中国国家统计局发布。

　　房地产开发商不应对2012年前北京放松对该领域的调控抱任何期望。上周末，据新华社报道，两位中国国家领导人分别重申了中央政府降低房价的决心。中国国家主席胡锦涛在天津考察时称，中国的保障性住房建设是一项重大民生工程，政府将继续增加资金投入，优先保证用地供应。中国国务院总理温家宝在北京讲话称，中央政府提出要保持房地产价格基本稳定、促进房地产业健康发展的决心是坚定不移的。中央要把一些地区过高的房价降下来、使房价回归到合理水平的决心也是坚定不移的。

　　今年以来，北京高官曾多次对过高的住房价格表示担忧。市场也发现，尽管近期住房成交量有所降低，但房价仍然维持在高位。尽管中央政府努力督促地方政府增加保障住房供应，但私人住房市场仍然在泡沫化。房产税试点和限购等行政措施并未马上抑制房价上涨。但如果继续加息，房地产市场和企业是不是还撑得住？

　　我注意到《华尔街日报》报道，惠誉发布行业特别报告——《中国住宅房地产行业问答》，探讨市场对中国住宅房地产行业的主要疑问。该报告是惠誉今年2月16日发布的《中国房地产开发商：行业信用因素》的后续报告。报告讨论了使中国住宅房地产市场区别于西方发达住宅房地产市场的因素，包括中国城市化进程迅速、房价与收入之比偏高以及购房者杠杆率较低。

　　惠誉在报告中设想了中国房地产市场的滑坡情境，以及滑坡对惠誉授予评级的中国地产开发商产生的影响。该机构分析房地产市场的两种滑坡情境，且认为接下来最可能发生的情形是房价降低、销量增加。该机构发现，许多中资房地产开发商已经在过去6-12个月中将发行的债券展期，或正在考虑采取这一措施。在滑坡期保存现金的其他做法包括：停止购买额外土地，放慢或暂停工程建设。除建立强有力的流动性缓冲外，许多中资房地产开发商还在试图增加商业房地产业务，将其作为长期商业战略转移的部分措施。

　　正如惠誉所分析，一旦中国房地产市场开始滑坡，在最初的12-18个月，开发商将不再把利润放在第一位，而把资金流动性放在首位；接下来，行业会出现集中整合，实力弱的小开发商会被淘汰，大开发商却能熬过最困难的时期。显然，以要肯降价增加交易，房产开发商面临的下行风险是可控的。所以，知道中国内地的房地产开发商硬撑了很久，但我劝他们在下一步紧缩措施前主动降价，也给北京一个台阶。