李一戈：楼价并没有下跌 只是被限价房摊薄

　　李一戈

　　有这么一份统计数据：上周，北京市新建商品房网签总量为1790套，环比前一周下跌31.8%，但与去年同期相比上涨21.9%；全市二手住宅网签总量为1407套，环比前一周下跌46.7%，与去年同期相比大跌62.5%。单从这些数据，可以看出什么？最多是：成交量在下降，而且降幅不低，说明购房者仍在观望。

　　然而，五一刚过，我分明听到惊呼：楼市在回暖。为什么？因为深圳、广州又出现了千人排队抢房的场景。在某机构监测的重点城市中，也只有深圳和广州的成交量环比在增长。有人甚至称这种回暖将招来新的调控政策。

　　过去楼市狂热的时期，千人排队抢房，是屡见不鲜的情景。稍稍关心市场的人都知道，这种情景如今重现深穗，不是像过去那样是怕房子涨价而去抢购，而是因为房子降价了，降幅达20%。因为降价而引来抢购，恐怕不能称之为回暖，连区域性的回暖都谈不上，更不用说全面的回暖。将它上升到需要用新的调控打压的高度，令人惊诧莫名。

　　以一个很短的时间周期来观察楼市，以一个偶然性的现象来指称全局，通常做不到一叶知秋，而往往是以偏概全。五一假期三天的涨跌，或者是某一周成交量的增减，不足以支撑趋势性的结论。市场有时也会呈现激烈的波动。一个高价楼盘的入市，可能带来该周均价的暴涨，一个大型限价房项目的畅销，也会立即摊薄房价。据此宣告整个楼市大幅反弹了，跌入低谷了，都难免失之偏颇。

　　那么，将时间拉长一点，以一年为周期来观察，效果如何？譬如，据“链家地产”市场研究部统计，自去年4月30日贯彻国务院调控通知的“京十二条”出台，北京新房价格从去年5月的22130元/平方米下降到今年4月的19767元/平方米，跌幅为11%；二手房价格从去年5月的19032元/平方米到今年4月的19811元/平方米，涨幅仅为4%。

　　从这些数据来看，调控取得了明显效果，作为主要调控目标的新房价格下跌了。但是，同是为期一年，仅仅切换一下时间点，结论就完全不同。

　　以去年3月为起点，以今年3月为终点，据21世纪不动产监测数据显示，去年3月北京新房预售价格为23100元/平方米，今年同期，新房预售均价为28673.22元/平方米，同比上涨了24.1%；今年3月，北京二手房成交均价比去年3月上涨16%，杭州上涨15.6%， 深圳上涨10.4%，上海下跌4.9%。房价不仅在上涨，而且涨幅不低。

　　我相信它们的数据都来自北京市房地产交易管理网，比较真实。但为什么会有这么大的差别？取样的时间点是重要因素，另一个具体原因是，今年3月以来，北京市新房的成交量主要来自远郊楼盘以及保障性住房，4月房山一个限价房楼盘入市就大幅拉低了均价。否则就很难解释，根据上述两个机构的数据，北京新房价格3月份是28673.22元/平方米，4月份就降到了19767元/平方米。一个月的降幅超过30%，没有几个人会认为北京房价果真出现了如此的下跌。真实原因仍是远郊楼盘和保障房对平均房价的摊薄。

　　有了这种认知基础，看到“北京3月新房均价环比2月下降26.7%”的消息，也就不会过于惊讶。3月也好，4月也好，平均房价的下跌，统计数据是真实的，但它并非基于原有楼盘的降价，而是摊薄。谁要是不问原由，就直接宣布调控终于成功(房价下跌20%-30%可视为成功)，难免贻笑大方。

　　你已经发现，房价下跌有两种表现形式：一种是均价的摊薄，即低价楼盘对整体房价的摊薄；另一种是原有楼盘直接降价、现有楼盘低价入市。反映在统计报表里，它们都是降价。同时，你也不能说前一种降价就是假的，不，它也是真实的统计数据。

　　顺便提一句，五一假期深圳、广州降价楼盘引来千人排队，说明只要地产商降价幅度与购房者预期吻合，降价就是有效的。