北京三大豪宅演绎暴利法则 5000万运作到150亿元

　　新华网北京6月6日电随着房地产调控新政对市场影响逐渐加重，楼市成交量锐减，高端楼盘却在冷清的市场中格外抢眼。5月以来，北京豪宅逆势而动，钓鱼台7号院狂涨至30万元／平方米，从北京最贵蹿至全国最贵，曝出最严限购令下的楼市暴利，6月3日该项目已被暂停销售。然而，“新华视点”记者调查发现，京城另外两大在售豪宅霞公府和长安8号，尽管价格未现涨势，却也在以不同的手段攫取着暴利。狂涨价、久囤地、撬地球－－最经典的楼市三大暴利法则，在京城三大豪宅项目中演绎得淋漓尽致。

　　狂涨价：成本仅四万售价三十万

　　想描绘北京豪宅价格步步高涨路线图，很大的一个章节要写到位于北京西三环内的钓鱼台7号院。

　　2009年7月21日开盘时，以7.2万元的最高售价刷新北京最贵豪宅纪录。次年第1季度，每平方米销售均价突破8万元，3季度已达到10.35万元。开盘后一年多的时间内，在北京市豪宅均价排行榜中，钓鱼台7号院稳居榜首。

　　不过，钓鱼台7号院似乎并不满足于北京最贵。

　　北京市房地产交易管理网5月的数据显示，该楼盘刚刚公布了一批拿得销售证的现房，其中3号楼为30万元／平方米，1号楼和4号楼为20万元／平方米，2号楼为18万元／平方米。这不仅是目前北京最高的价格，也是中国内地可公开查询的单价最高项目。

　　从7万多元／平方米涨至30万元／平方米，仅用了不到两年时间。分析人士指出，该楼盘成本最高很可能在4万元／平方米以下，仅因涨价而增加的利润空间在世界上恐怕也名列前茅。

　　每平方米卖30万元的背后——北京"最贵楼盘"真相追踪

　　目前这个项目涉嫌暴利已引起北京市相关部门的重视，北京市住房和城乡建设委员会3日宣布，已暂停该项目23套定价过高房屋的销售，并已联合北京市地税局对该项目展开调查。

　　事实上，飞速涨价绝非豪宅的专利，在中国楼市，很多楼盘的价格都呈现出跳涨轨迹。记者了解到，北京市东五环外的通州区域在2009年底时房价普遍在每平方米1万元左右，而在2010年3月份，这一区域的很多项目将房价猛涨至每平方米25000元。

　　北京联达四方房地产经纪公司董事长杨少锋表示，房地产行业是一个暴利行业，2008年前北京单价15000元／平方米就可以算得上是高档住宅，而现在至少需要30000元／平方米才算得上高档项目，三年间北京主流房地产项目价格增幅约为100%。而目前房地产项目完全由开发商自主定价，因此完全是暴利没商量！

　　久囤地：地价两千多房价十余万

　　在上市的两年时间内，钓鱼台7号院几乎始终笼罩在京城最贵楼盘的光环中，唯一一次星光暗淡，是2010年8月14日，位于王府井区域的霞公府以均价10.791万元／平方米开盘，取代了前者成为北京豪宅新贵。

　　不过，与堪称天价的房价相比，霞公府的地价却廉价得难以想象。

　　记者从北京市国土资源局获悉，该项目2005年已拿地，当时这一地块的规划建筑面积为26万平方米，土地成交价为58030万元，即楼面地价仅有2232元／平方米。

　　尽管不排除另有拆迁等费用，但这一地价与其所在的王府井板块相比，无疑极不相称。北京市国土资源局的数据显示，2003年时，北京海淀区部分项目的楼面地价就已高达2000元／平方米，而如今，2232元／平方米的楼面地价，至少要在北京六环以外去找了。

　　凭借分期开发策略，经过5年多的蛰伏，该项目经历了2007、2009年两波房价上涨高峰，至2010年上市时，项目已卖至10万多元／平方米。

　　一位业内资深人士表示，分期开发、对项目中黄金位置地块长期撂荒，享用因土地增值带来的暴利，是整个房地产行业的潜规则，造成了土地闲置，从根本上讲影响了市场供应，是一种变相的囤地。

　　湘财证券地产研究员张化东表示，尽管一些项目久囤地不排除规划和拆迁难等原因，但更多的开发商囤地实际上就是为了坐享土地升值，近年来地价飙升太快，尤其是市中心地块已成稀缺资源，如果一次性建房销售，就无法享受地价溢价的利益，反之闲置土地有时候收益更大，分期开发变相捂盘、尽量延长开发进度都能起到囤地效果。

　　记者了解到，分期开发、围而不建的现象在地产界广泛存在。据香港上市公司碧桂园2010年年报显示，截至去年底碧桂园已取得国土证的建筑面积约为4830万平方米，其中满洲里碧桂园项目的完全竣工日期为2024年。此外，在北京东三环双井桥南，华润置地旗下的一块地6年来基本处于停滞状态，而地价则上涨了好几倍。

　　杨少锋表示，除了获得土地增值，开发商囤地还可以造成商品房供应市场的房源数量减少，进而推高房价。

　　撬地球：5000万元“运作”到150亿元

　　在北京市长安街与西大望路交会处东南角，有一个庞大的立志要成为中国最高端的房产项目正在进行最后阶段的施工，这就是总建筑面积高达23万多平方米的长安8号项目。按照该项目目前售价每平方米7万多元来计算，其市值最少为150亿元。

　　但是，谁能想得到，这个项目的启动资金只有5000万元。

　　2004年，北京王府世纪发展有限公司旗下公司北京耀辉置业有限公司拿到了长安8号地块，占地面积为2.745万平方米、规划建筑面积23.29万平方米。

　　据上市公司天鸿宝业当年的公开资料显示，耀辉置业的净资产不到3000万元，注册资本只有5000万元。要想独立成功运转这个预计投资数十亿元的大项目，无疑困难重重。

　　起初，王府世纪将耀辉置业62%的股权以3100万元的价格卖给了上市公司天鸿宝业。尽管耀辉置业买地的投入是个谜，但从这个数据也可以看出，获得土地使用权的耀辉置业，当年市值仅5000万元。随后，天鸿宝业通过银行贷款等资本腾挪术，为项目筹集拆迁款和建设资金数亿元，项目顺利启动。

　　合作中途，天鸿宝业被控股方首开股份借壳整体上市，首开股份又继续为该项目注资，运作了一段时间后，因产品定位等问题首开股份决定将其转让，买家是奥园地产。

　　后续阶段，奥园地产又为该项目注入大量资金，提供偿还欠款、建设装修的费用，奥园地产一位高层人士对记者表示“是看中了其地段优势”。

　　通过合作买家的不断更迭和资本运作，长安8号目前基本建成，已上市销售。虽然一开始耀辉置业资金实力有限，但其撬动的建设开发资金高达数十亿元，最终项目市值高达150亿元。

　　事实上，在房地产领域，借助金融杠杆使投资收益翻番的情况不胜枚举。例如一个住宅项目的预计投资额是10亿元，利润是3亿元，项目利润率为30%。但实际上开发商只需拿出2.5亿元，即可启动项目，后期可利用土地抵押贷款、预售资金来分期滚动开发，不用再自掏腰包，最终项目利润率将超过100%。