文/冀志罡

　　2005年下半年，“831”（土地招拍挂政策）大限到期，新项目上市骤然减少，供不应求初露端倪。售楼小姐开始对客户的询问电话不理不睬，购房者开始为了买房托关系走后门。至少从表面上看，供不应求的局面已经形成。但政府并不愿意承认是自己的政策出了问题。相反，它将供求失衡的罪责，推到一个根本无法辩驳的群体身上，也就是炒房团。抑制炒房的措施陆续出台。

　　彼时，正值中国经济刚刚走出“非典”的阴霾，通货紧缩的阴影也刚刚退去。虽然提出了“双紧”政策，但市场上商品房的供给量，尚未马上减少。过去留存的大量土地和项目，尚在开发和销售中。我记得，当时的楼市供求两旺，市面上可选择的项目很多，价格也还平稳，未见明显上涨。

　　然而，到2006年，售楼处门前已经排起了长队。媒体一如既往地炒作阴谋论，指责开发商雇人托市。购房团也开始兴风作浪。大势的逆转在不知不觉中酝酿成熟了。

　　楼市由平稳转向暴涨是内外因素共同作用的结果。“双紧”调控固然造成了供应量的减少，但仅此还不会造成疯狂上涨的局面。更大的背景是，人民币升值和新一轮通胀周期的启动。

　　人民币汇率机制改革于2005年7月启动，人民币开始缓慢升值。这种渐进调整的方法，等于告诉大家人民币将长期升值。套利资金自然不会错过机会。逻辑很简单，本币升值是本国资产升值的同义词，而容量最大的资产市场正是楼市。

　　同时，根据历史经验，本币进入升值通道后，顺差将不减反增，外汇储备也会加速积累。在强制结售汇的机制下，央行要把进来的外汇全部买回来，于是银根日益宽松，信贷开始超速增长，通货膨胀苗头初现。

　　这样，把房价炒高的制度条件、政策条件和金融条件，就万事俱备了。但要真正暴涨，还需要一点东风，那就是把房价哄上天的心理驱动力——公众会相信房价将要暴涨，并心甘情愿地入市埋单吗？这最后一步，由地方政府来完成。

　　某一线大城市的市长在会见外宾时，公开声言本地房价要大涨；另一市政府则召集各方开会，商讨“把房价哄上去”的办法。在出口制造业中积累了大量现金的民营企业主们，嗅出了其中的味道，首先扎了进去。其操作手法凶悍，往往在一个楼盘购买几十套或上百套的住宅，甚至将整个楼盘全部包下。这当然是地方政府所乐见的。

　　其中的利益驱动不难理解。地价房价与地方财政状况紧密捆绑，卖地收入的高低，房产交易量的大小，直接决定了市政当局的财务状况。在“一切向钱看”的氛围下，政府炒高房价的动力甚至比开发商还要强。

　　随着大量资金涌入楼市，随着“双紧”政策下入市楼盘逐渐减少，供求矛盾迅速激化。房产是一项资产，买涨不买跌是基本取向，一旦主流舆论认可了房价上涨的大趋势，那么不可遏止的暴涨就必将发生。我们看到，在2005年之后的几年中，不仅富人，连收入不高的普通人，只要能凑个首付，都义无反顾地投入楼市。

　　从市场的逻辑出发，供求失衡当然是房价上涨的首要原因。但对于楼市，我们必须追问，供求失衡是如何发生的？房产是资产，需求特征与一般消费品存在本质的区别。一个面包店老板可以大体准确地预测一条街上的面包需求，而一个开发商却很难预测将有多少人来买自己的房子。面包是难以储存的速销品，而房子是可以使用数十年的耐用品，其需求并不取决于当下的居住，而取决于对价格的预期。只要人们相信房价将继续暴涨，他们就会在今天买入房屋“储存”起来。

　　从这个角度看，城市化也好，经济增长也罢，都不是房价上涨的真正原因。从1995年开始，中国就启动了快速城市化，但当时的房价在下跌；从2000年开始，中国经济就一直稳定高速增长，但房价直到2006年才开始快速上涨。房价上涨——或者说房屋供不应求的真正原因，是国内投机资本的大量产生，以及地方政府人为制造的供给恐慌。

　　那么，地方政府为什么要鼓励炒房？直接的原因是招拍挂。下期再谈。