　　开发商：第一价格第一税收

　　钓鱼台7号院要缴 8.8亿土地增值税

　　30万元/平方米，北京钓鱼台7号院的预售价一鸣惊人。

　　6月4日，北京市住房和城乡建设委员会对北京钓鱼台七号院项目的23套房实行暂停销售。

　　对于第一豪宅钓鱼台7号院的开发商来说，或许一场严峻的考验刚刚开始。

　　按照此前媒体的公开报道，钓鱼台7号院的成本价，不足3万元/平方米。这意味着一旦钓鱼台7号院被清算土地增值税，将要上缴大约8.8亿元的土地增值税。

　　此前土地增值税刚出台时，上海媒体曾经给汤臣一品做过估算，汤臣一品应该缴纳30多亿土地增值税。

　　天价税费

　　根据北京房地局网上预售公示，目前钓鱼台7号院一共有4幢楼取得了预售证，总面积大约为1.03万平方米。而根据此前媒体的公开报道，钓鱼台7号院的成本大约为3万元/平方米。

　　以此计算，钓鱼台7号院的总成本大约为4.13亿元。

　　此外，钓鱼台7号院的1号楼面积约为3336平方米，拟售价格为20万元/平方米，2号楼面积约为1713平方米，拟售价格为18万平方米，3号楼面积约为2955平方米，拟售价格为30万/平方米，4号楼面积约为2332平方米，拟售价格为20万平方米。以此估算，钓鱼台7号院的总销售收入大约为23.28亿元。

　　钓鱼台7号院的净收入为总销售收入减去总成本，大约为19.15亿元。

　　按照5%的营业税率计算，税后项目收入为18.09亿元。

　　以此推算，钓鱼台7号院的增值幅度为(18.09—4.13)/18.09=77.16%

　　按照国家税务总局关于土地增值税四级累进税制的计算标准计算，若增值额幅度超过扣除项目金额50%，未超过100%的土地增值税税额的计算公式是：税后收入×50%——总成本×5%。

　　则最终钓鱼台7号院要缴纳大约为8.8亿元的土地增值税(18.09×50%—4.13×5%=9.045—0.2065=8.8385)。

　　暗藏清算风险

　　虽然钓鱼台7号院应该缴纳的土地增值税高达8.8亿元，大约为其总销售收入的1/3，但在实际征收过程中，钓鱼台7号院有可能逃过巨额税费。

　　一般而言，在项目取得预售证的时候，有关部门会对项目进行土地增值税的预征，在预售结束后对项目的土地增值税进行清算。

　　但在实际操作中，往往只对项目进行预征，很少有项目被清算。

　　按照北京关于土地增值税预征的相关政策，预征的税率为销售收入的2%—5%。即使以最高额度5%计算，钓鱼台7号院的土地增值税预征费用也只有1.16亿元。

　　上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭(微博专栏)对《东地产》认为，对于钓鱼台7号院这样的高价暴利盘，其实应该清算土地增值税的，但实际操作中很有被清算的。

　　中国房地产信息集团分析师薛建雄表示，由于确切利润很难计算，所以土地增值税的清算一直是一纸空文。