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抄底美国房市务必慎重

发布时间:2011年06月17日 07:08 | 进入复兴论坛 | 来源:理财一周报


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  陈思进

  华尔街资深投资顾问

  美联储6月9日公布了一个报告,数据显示美国房价今年第一季度已跌回至2002年的水平。对于这一数据美国民众倒不怎么震惊,因为这已非新闻,房价很可能跌回至1998年,甚至1996年的水平之嚷嚷声早已不绝于耳。

  令人震惊的是,美联储的报告称:美国房价下跌已使房主拥有的房屋净值(home equity,房屋价值减掉贷款余额后的数值)大幅缩水,已降至接近二战以来的最低点。平均而言,目前美国屋主只拥有房屋价值的38%,相比十年前的61%大大地缩水了!

  在美国,房屋净值对整个经济循环来说相当重要。因为一般美国民众不习惯储蓄,也不可能储蓄(1/3的薪资押在了房子上,其余用来交税和日常开销),人们衡量自己有多富有,主要是以房屋净值为依据。假如屋主受到房屋贷款的重压,就不敢随意乱花钱。而如果屋主拥有房屋净值,就可以大胆地消费了,以房屋净值作抵押来购买奢侈品,比如钻戒、LV包或游艇,或者以房屋净值作抵押,作为购买第二套房屋的首付款。

  然而前些日子,一则对美国几千个房主的调查报告显示,有近一半的房主表示,他们的房屋价值比他们买入的时候还要低,其中有2/3的房主说,他们的财物状况比房市泡沫破灭之前还要差,因此房价“跌跌不休”不仅是账面上的损失。还有许多房主对当时买房感到懊悔,有将近1/4的人认为,如果允许他们从头开始,他们决不会购买现在的房子;而另有1/3的人表示,后悔买房子是因为“付了学费才知道”,购房不是一种好投资,根本就不像专家所吹嘘的那般好。

  我的朋友达龙就是一个典型的例子。他在2003年以62万美元买下一栋纽约州的房子,一度曾上涨至接近70万美元,但目前房屋估价是53万美元。去年他失业了七八个月,一度无法支付银行贷款,不得不在法庭与借贷银行交战了几个月,才免于房子被法拍。现在他们一家人节衣缩食省吃俭用,按他的说法是“一夜回到了旧社会,但好歹保住了房子” 。

  目前美国工作机会匮乏,“婴儿潮”一代退休遥遥无期,在物价飞涨的年代(如:油价飙升),人们惟有选择减少消费,以保持一定的偿还债务的现金,迫不得已选择简朴的生活。美国正经历着日本式的低增长率和高失业率,美国经济未来十年将“日本化”——滞胀,即经济增长停滞、失业增加和通货膨胀同时并存,使新凯恩斯主义的经济理论(增加货币供应量就能增加需求、提高经济增长,继而减少失业,令物价上涨起到刺激低微通胀的效果)遭到了质疑。

  现在人们最关心的是美国房价究竟何时才能触底回升?特别许多中国人,想去美国“抄底”。

  根据美国楼价指数标普/Case-Shiller 3月份的报告,美国房价按月下跌0.2%,虽然在市场的预期之内,但房价指数位于138.16,低于2009年4月金融危机期间的低位。在这些黯淡的数字公布之际,房屋贷款利率正降至今年新低,30年贷款固定利率已低于4.5%。即使利率再诱人,高达9%的失业率(实际失业率更超过17%),以致难以立刻实施收紧货币之政策,再加上当前石油价格可能继续上涨,使消费者精打细算着每一分钱,疲软的房市因此而无法振兴。标普指数委员会主席直言道:“……美国大部分地区房价已陷入双底衰退,房价持续下滑未有舒缓的迹象。”可见美国房价将继续下跌,跌回1998年的价位几乎没有悬念。

  也就是说,如果现在急于抄底美国房市的话,就好似在接一把下行的利剑,望急于赴美抄底房市的中国投资者,务必慎重、慎重、再慎重。