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　　宝龙地产2011年首5月销售人民币17.4亿元，虽然仅占全年销售目标19%，但仍录得62%的按年增长。总销售面积翻倍增长至265,481平方米。与2010年相似，今年也是上半年存货不足、而大部分可售项目均在下半年推出。由于所有销售均来自中小型城市如洛阳和蚌埠等，首5月销售均价由去年的人民币7,244/平方米降低至6,562/平方米。下半年宝龙地产将推出数个位于大型城市的高端项目，包括天津宝龙国际中心、杭州宝龙城市广场以及厦门项目等，相信届时均价将回升。

　　今年宝龙已收购4个项目，共耗资人民币26亿元，其中两个位于天津，另两个分别位于泉州和上海。与一般宝龙地产的典型项目不同，天津北绿地是一座面积达70,000平方米的地下购物商场；连同邻近的天津宝龙国际中心（于去年6月收购）一共将会为新CBD区提供近155,000平方米的零售区域。天津滨海与泉州晋江项目总建筑面积达150万平方米，均为包括购物商场、购物街酒店以及大型住宅区的综合社区项目。上海曹路新市镇的项目规模相对较小，总建筑面积118,000平方米，其中85%将被发展成商场，其余为写字楼。截至今年5月底，宝龙地产土地储备约为910万平方米，其中45%是商业用途。

　　2010年，物业销售仍占宝龙总收入的94%，但租金及管理收入同比已大幅增长86%至人民币2.37亿元。去年宝龙地产营业中的购物商场6座，在建20座。我们预计今年将有7间新商场开业。公司管理层提出5年内100间购物商场的目标。如果该目标达成，宝龙将拥有一个全国范围的大型零售平台，对许多连锁商家，如超市，百货，酒店，餐厅，娱乐场所等颇具吸引力。对涉及购物商场开发的中国地产商而言，商场招租的难度远远大于建造；另一方面，许多连锁商家发现在新兴市场寻找合适商铺并不容易。宝龙与租户之间的紧密合作对双方的全国性扩张均大有益处。

　　除了与租户合作，宝龙也极有兴趣开发某些自营业务。公司旗下首个KTV于今年5月在青岛城阳宝龙城市广场开张。另有几个在建商场也正计划筹备自营百货。多元化经营将帮助宝龙进一步强化其发展商优势，拓展盈利来源，然而，业务过多将会分散管理层精力，对于公司在动荡的地产行业中竞争或有负面影响。

　　政府的调控政策已推高中国地产商（尤其是民营地产商）的融资成本，宝龙于3月发行了3年期美元计价的人民币高级债券。年利率达11.5%，对3年期债券而言并不便宜。我们预计此次发行连同去年9月金额2亿的美元债将分别增加11年度及12年度财务成本约人民币2.5亿元及人民币2.7亿元。截至2010年底，宝龙地产持有现金约人民币40亿，净负债水平约20%。2010年销售预计现金回拢人民币90至100亿元，将足够覆盖人民币85亿元的资本支出。若今年管理层在购地方面能保持谨慎，我们认为不必担心宝龙地产本年度的财政状况。

　　分析员：侯凌中