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杨红旭:企业债能否扛起1000万套保障房

发布时间:2011年06月22日 16:16 | 进入复兴论坛 | 来源:新闻晨报


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  杨红旭(微博专栏)

  近几天,地产股持续走强。早在一周前,就有财经界朋友向我透露,国家正在制定促进住房融资的相关政策。果不其然,昨日新闻普遍关注发改委的《关于利用债券融资支持保障性住房建设有关问题的通知》,而文件签署日期是6月9日。

  《通知》明确,为完成“十二五”规划提出的保障性住房建设任务,各地按《国务院关于加强地方政府融资平台公司管理有关问题的通知》进行规范后继续保留的投融资平台公司申请发行企业债券,募集资金应优先用于各地保障性住房建设。符合条件的其他企业,也可以通过发行企业债券进行保障性住房项目融资。

  由此可见,保障房资金火线告急!众所周知,今年国家计划新开工1000万套保障房,而且中央反复强调这是“死任务”。然而,数据表明,截至5月底,全国保障房新开工率只有34%,离全年目标差距甚大。住建部所要求的11月底之前须全部开工,已成政府忧心忡忡之大事。

  1000万套不是小数字,不仅比去年的580万套几乎翻倍,而且创了历史纪录,这一新开工量已占据了全国商品房开工总量的半壁江山。土地供应倒是小问题,钱的问题难倒各级政府。经住建部测算,1000万套至少需投资 13000亿元,其中中央和地方政府共需拿出5000亿元 (其中中央拨款近1300亿),主要投资廉租房(包括发放廉租补贴)、公租房和棚改房。考核与问责大棒高高在上,地方政府可谓愁肠寸断,随着房地产市场步入低迷,今年土地出让金明显减少,按计划今年中央代地方发放2000亿地方债,即便如此,亦难解决全部问题。

  剩下8000亿需社会机构投资,主要投资经适房、双限房和公租房。经适房和限价房需要5000亿元左右,这两种住宅建好后就可出售,很快就能回笼资金,就算收益率不高,很多开发企业也愿意参与。棚改房主要由政府和职工出资,需要社会融资约几百亿,棚改房涉及面大,关系复杂,社会融资有难度。但最大的难点还在于剩余的2000多亿,主要用于公租房。

  过去十年,以经适房为主的保障方式,弊端丛生,权贵偷食抢占现象突出。去年以来,中央大力倡导和发展公租房,去年新开工40万套,今年就剧增至220万套。但公租房的运营模式尚没定型,去年七部委也只是出台了一个指导方法,当前各地做法不一。社会机构不敢贸然投资,一是只租不售,靠低于市场水平的租金收益,不知猴年马月能收回投资;二是运行机制体制不完善,看不清政策变化,存在很大风险。

  如何解决公租房融资难,已成为各级政府必须面对的问题。有关部门思来想去,企业债成为“最后一招”。原本在融资体系中,企业债就是重要产品,只是我国的债券市场不够发达而已。不过,很多人关注的是,企业债果真能够“不辱使命”吗?

  首先,这一政策值得肯定,促进保障房建设,事关民生;其次,能够发行多少债券,尚难确定,保障房投资收益低,买债的人也不傻,如果能售出上千亿,则效果显著,如仅融资四五百亿,并不能带来实质性的改善;再次,发债毕竟是在透支地方和企业的未来收入,尤其是地方融资平台借贷“老病”未除,又要添“新愁”,也得考虑未来的承受力与风险隐患;最后,必须加强监管,别让企业发了债,转手把钱花在非保障房事业上去。

  (作者为上海易居房地产研究院综合研究部部长)