今年首季温哥华300万加元以上豪宅成交中，74%买家来自中国，但他们多是移民“自住客”

　　加拿大楼市速读赴加置业 纯粹炒家其实很少

　　温哥华和多伦多两个城市是加拿大最热门的华人聚居地；

　　加拿大房价在2009年后开始涨势惊人，2009年1月住宅平均价格为25万~30万加元，到2010年1月已接近40万加元；

　　人民币升值令很多中国人认为在加拿大买楼是“执笋货”，但这些中国买家大多是移民，而非纯粹海外炒房者。

　　“枫叶之国”加拿大一直以环境优美、宜居和高福利被投资客和移民视为购置房产的热土。在前往实地采访之前，中国豪客横扫多套豪宅、炒高当地房价的新闻不时见诸报端，各式各样的加国房产推介会也时有举行。加拿大五大银行之一的蒙特利尔银行曾发布分析报告，指出中国放宽公民到加拿大旅游、中国国内对楼市的宏观调控以及中国买家对海外楼市需求的持续增长，吸引了更多中国人到加拿大置业，其中温哥华和多伦多这两个城市是最热门的华人置业地，不少旅行社甚至组织专门的购房团前往参观选购。

　　记者前往加拿大温哥华的航班在香港机场登机，甫上飞机就已体会到华人对这片土地的热衷——机上的人数远比别的航班人多，每排10座的双层飞机几乎满员，落地后等待行李居然耗时超过1小时！在温哥华的华人聚集地列治文市，更感觉这里简直就是“小香港”，各种中餐馆、中国招牌的商店林立，大家交流的标准语是粤语，俨然是一条新“唐人街”。

　　温哥华是投资移民前往的热点城市，多伦多则以技术移民居多，上述两个分别位于加拿大西、东两岸的城市，是中国人最热衷的购房地。我们采访的重点，也就落在这两个城市。

　　加拿大的房地产市场已经从金融风暴的低迷中逐渐起步，房价已摆脱颓势。加拿大房价走高，一方面是由于亚洲买家的支持，另一个原因是经济复苏强劲，利率低下。

　　楼价走势：持续看涨

　　记者从加拿大房地产协会(简称CREA)的官方网站发现，有相关报告对比了自1988年~2010年20多年间加拿大住宅价格的走势。2002年以来，除了2008年~2009年有过短暂的回调之外，加拿大房价一直在稳步攀升，而2009年之后的涨势颇为惊人，从2009年1月全国住宅平均价格为25万~30万加元，到2010年1月这个数字就上升为接近40万加元。

　　加拿大丰业银行地产经济学家沃伦认为，加拿大地产市场估值偏高，主要是因为供不应求推升房价，而非与泡沫有关的投机活动大量存在。支撑加拿大房地产市场的一个因素是亚洲，特别是中国买家在加拿大的购房。中国买家尤其偏好温哥华和多伦多，这也是加拿大最热门的两个市场。此外，加拿大央行近期宣布，将基准利率维持在1%的水平不变，并称未来将谨慎考虑实施加息策略。有专业机构称，这表明对加拿大经济增长趋势仍保持乐观态度。

　　汇率因素：兑加币持续升值

　　自2007年以来，人民币对加元的汇率变动较大，2008年下半年到2009年年中全球金融危机最厉害的时候，加币对人民币一度疲软，汇率一度从7.5元人民币兑1加元，跌至5.8元人民币兑1加元，跌幅达23%。人民币升值后，原来的房子可能一下子便宜了至少23%。而且，由于受金融危机的影响，当时的加拿大房价处于下跌态势，人民币升值和房价下跌两个因素叠加，导致很多中国买家到加拿大“执笋货”，甚至有行家表示，当时汇率及房价下跌两者效应加起来，“便宜40%也是有可能的”。目前，人民币对加元也在升值，以记者亲身经历为例，在前往加拿大前记者去中国银行兑换时汇率为1：6.78，而10天后回国时已变成1：6.4了。

　　同时，根据一项统计，今年首季成交的大温哥华地区300万加元以上的豪宅，买家高达74%来自中国；另外，一家地产投资公司的数据显示，今年首季大温所售的新房，中国买家占了近三成。专家指出，这些中国买家主要是移民，而非海外投资者。也就是说，移民人士在此地购买房屋都是自住，用中国式的表述就是“中国买家在加国置业都是刚需”。

　　宜居因素：社会政策稳定

　　记者采访多位在加购房人士后发现，他们对汇率变动并不十分在意。对于现在是否投资加拿大的好时机？几乎所有人都会谈到一个词：稳定。在路透社评选的2011年“世界10大最适合居住的城市”排名中，温哥华名列第一，多伦多排在第四。加拿大有非常稳定的政策和社会体系，即使是金融风暴期间，在西方世界里也是受到冲击最小的。整个房地产投资市场十分稳健，这令更多重视资产安全的中国移民乐意在此买房居住以及保值增值。

　　加拿大人怎么看待“中国人推高楼价”？

　　当地官员“颇有微词”

　　中国买家推高温哥华的房地产市场会否引起当地居民不满？当地华文报纸《星岛日报》日前转述温哥华前市议员、也曾参选市长的利德(Peter Ladner)在接受加拿大广播公司(CBC)采访时的话。他对中国人大量购买温哥华物业颇有微词：“大量来自中国的投资者，是导致温市楼价高升的主要原因。本地楼价暴涨迫使许多温市原居民迁出，而其他盼望移居大温的本省居民，则因负担不起居住成本而却步。中国及澳大利亚均有限制外国人购买住宅物业的规定，温哥华也应该研究相关做法。”

　　当地地产界表示“多多益善”

　　不过，列治文市洋房楼盘Emerald(宝翠园)的市场及销售总监Dwight Chan则表示，加拿大是自由市场，买卖是自觉自愿行为，中国买家有购买能力就可以去买楼，这是自由的市场行为。温哥华知名开发商ONNI的区域销售经理表示认同，因为这取决于市场的需求和供应，不一定就是中国人推高了当地楼价，并非所有的买家都愿意支付超过开价买房子。还有地产经纪表示，中国买家所带进的资金、带动就业、所缴的物业税，都是温哥华的重要财政来源，从这个角度看，中国买家在温哥华置产可促进当地基础设施和民生的更加完善。

　　走进新移民徐太在列治文的独立屋……

　　探访移民家庭安家故事

　　记者采访已登陆温哥华三年的移民家庭徐太一家，她在移民后的第二年就购置了列治文的一处两层独立屋，占地面积约相当于800多平方米，房屋面积340平方米，两年前价格为130万加元，到现在能卖到近180万加元，年均涨幅差不多20%。据当地行家表示，这样的涨幅，在当地已经算是“相当了得”了。但年均20%的涨幅，相比于中国内地一线城市年增长率动辄百分之三五十的水平，根本没什么大不了。原来中国买家“推高”加拿大楼价的幅度，远没有在国内给力呢。

　　大温地区地产委员会发布的最新数据表明，主要受中国买家的推动，列治文和温哥华西区(简称“温西”)独立屋价格过去5年分别增长80.3%和76.9%，是大温地区上涨最劲的两大区域。

　　而自2009年12月至2010年12月的一年间，大温平均楼价上升2.7%。其中，以列治文的独立屋价格上升幅度最大，一年间暴增18.3%，平均屋价已经达到96.7万加元，成为大温独立屋价第三高的地区。独立屋价最高仍以温哥华西区的164.9万加元居首，其次为西温的145.8万加元。

　　中国式“炒楼花”惊现温哥华

　　中国人给加拿大楼市带来了什么？

　　中国买家除了推高温哥华楼价外，还给异国带来了不少颇具中国特色的思维，短炒投资“妙招”出现在旧楼翻新再出售和炒合同等环节上。

　　资深房产经纪Danny Deng告诉记者，由于是永久业权，加拿大房屋出售是包括土地和房屋建筑物两块。以往有些老移民在居住了旧屋多年之后，就想把旧楼拆了重建改善居住环境。等新楼建好后，立刻发现能卖个好价钱，出售时价钱已经较买时翻了好几倍。不少成功案例都是老移民拿这第一桶金去再买旧屋，翻新后再出售，从而成为富豪。而现在，这似乎已经成为中国买家投资的一股新浪潮。不少投资客喜欢买间破旧的房子或是地皮，在原址上盖新房，在比较短的时间内出手，就可以在短时间内大大获利。

　　而“炒合同”，则是类似于国内明令禁止的“炒筹”或“转名”。房产经纪Victor Kwan表示，近期 “炒合同”的现象比较多见。也就是说，买家与业主达成初步的购买意向但又尚未完成该交易前，又另行向第三方甚至第四房转售该物业。而更有甚者，有买家还“击鼓传花”似的向第N个下家转售物业，有些合约被多次炒卖后再放出市场求售，这时价格已是高不可攀，导致真正想买楼的人看得见却够不着。据当地经纪介绍，近期炒合同最常见的是温州人，其次是新疆人和四川人等。

　　温哥华楼价居加国之首

　　[温哥华篇]：去年楼价涨了12%

　　温哥华位于加拿大西海岸，属于卑诗省，三面环山，一面临海，虽处于和我国黑龙江省相近的高纬度，但南面受太平洋季风和暖流影响，东北部有纵贯北美大陆的落基山脉作屏障，终年气候温和、湿润，环境优美宜人。也正是由于这个特点，温哥华是中国移民的热选地。

　　“大温地区”是包括温哥华市在内的多个卫星城，如西温、北温、本拿比等。温哥华整个城市实际上向东边发展，如阿伯茨福(Abbotsford)或奇利韦克(Chilliwack)。不过，目前大部分华人都喜欢住在温哥华市或列治文市。

　　近日加拿大蒙特利尔银行发布楼市报告称，大温平均楼价在今年4月已达81.5万加元，过去十年上涨188%。高力国际的报告也指出，受到中国内地投资者对地产市场的强力推动，温哥华的住宅价格在2010年上涨了12%。中国买家的热捧不仅让温哥华一举跻身加拿大楼价最贵的城市，也使该地区房屋的可负担情况迅速恶化，楼价是家庭平均收入的11.2倍，更在“全球最难负担楼价的城市”中排名第三。

　　据记者对当地居民的采访，除却2008年金融风暴期间有短时间的下挫和一段时间的持平外，其他时间都是呈上涨态势。此外，由于大温地区大部分都处于“低陆平原”，即处于海平面以下，由于近期日本地震引发的海啸的影响，虽然有西部的温哥华岛做抵挡，但大家都害怕此地“被水淹浸”，所以楼价有过一段时间的僵持及小幅下跌。不过，目前又开始稳步上扬。

　　中国人到此爱买公寓房

　　[多伦多篇]：与温哥华独立屋热销不同

　　加拿大楼市直击

　　“享受就到温哥华，温柔之乡四季花；创业就到多伦多，机会很多在把握”，这句流传甚广的话所言非虚。加拿大东岸的多伦多，作为北美工业重镇，都市繁华生(微博专栏)机勃勃，是加拿大人口密度最高的区域，也是北美地区第七大都会区。

　　多伦多地产局近日发布消息称，2011年5月大多伦多地区的房市持续火热，当月的房屋交易达到1万多宗，较2010年同期增加6%，成为地产局有记录以来的同月第二高。同时放盘待售的物业为1.6万套，较去年同期下降15%，市场形势对卖家更为有利。 数据显示，大多伦多区5月的平均房价为48.6万加元，较去年5月的44.7万加元上升9%，平均售出时间为23日。其中，独立屋的升幅最为强劲。

　　与中国买家钟情温哥华的独立屋不同，多伦多的内地投资客更喜欢公寓产品。

　　据当地房地产调查公司Urbanation Inc提供的数据，在过去的5年内，多伦多地区每年公寓单元平均的销售量达到1.8万间，已成为北美最大的公寓市场。然而，其中有超过一半的买家都不在所购的单元房中居住。中国内地购房者对新公寓开盘特别热衷，多伦多公寓成为内地买家的首选。此外，公寓的价格平均低于独立屋，因此购房者更易进入公寓市场，再加上加拿大强大的租赁市场，确保了其投资的稳定性。

　　加拿大汇金集团董事长兼总裁谢亭恺告诉记者，在大多伦多地区，公寓的购买者中一半以上都是内地投资客，近年来这个比例还在不断上升，而且温州客的比例相当大。因此，加拿大楼宇贷款保险及房屋署最近上调对大多伦多地区物业成交量及价钱的预测﹐预计今年楼价会上升4.3%至创新纪录的45.1万加元。本报特派记者 龙蕾