新房交易量将创历史最低

　　预计全年成交跌破9万套 三季度房价将进入实质性下跌

　　不断增加的商品房供应以及持续下探的房价，都未能改变上半年楼市的惨淡境地。新建商品房全年成交量预计将创下北京有商品房交易记录以来的最低值。

　　业内分析认为，从房企上半年报预告显示出的资金紧张和业绩亏损情况来看，预计第三季度楼市将迎来实质性降价。

　　盘点·量

　　全年新房成交量或将跌破9万套

　　受限购、贷款收紧等调控政策的影响，上半年的北京新盘市场可谓一败涂地。北京市房地产交易管理网数据显示，2011年上半年，北京市商品房成交套数为43034套，较去年同期下降了17%，而即使与金融危机下的2008年对比，成交面积还减少了41.84万平方米。

　　亚豪机构照此推算，全年成交量很可能将低于9万套，这将成为自2006年有商品房成交记录以来成交最差的一年。

　　而二手房成交更加惨不忍睹，除去退房，最近三个月平均成交量也就7000套左右，完全跌回了2008年的水平。

　　盘点·价

　　新盘、二手房成交价双双下滑

　　成交量下跌，库存积压，无论是新盘还是二手房价格都一路下跌。数据显示，上半年供应的期房商品房住宅项目合计为79个，提供的住宅套数合计为26328套，累计签约套数为11357套，签约率仅为43.1%。而签约均价为20612元每平方米，相比供应均价24672元低16.5%。

　　而二手房市场也出现价格微跌。下跌严重的则是通州等郊区，从2010年初的18000元/平方米下降到现在的15000元/平方米-16000元/平方米左右，降幅达到15%左右。目前来看，郊区二手房因为交易税费高，将受到同区域集中供应的商品房影响，部分区域的价格还将明显下滑。

　　土地收入减306亿 楼面价降近六成

　　今年上半年，北京土地交易市场也异常冷清。据亚豪机构统计数据显示，上半年全市共成交土地111宗，土地出让金合计约326亿元，同比去年减少约306亿元，降幅达48.42%。

　　从成交价格来看，上半年居住用地成交八成都在五环外，楼面均价4122元/平方米，同比下降了56.27%。而土地成交溢价率仅为13.63%。

　　亚豪机构副总经理高姗分析指出，一方面近年来北京城市中心区土地日渐减少，政府整理推出土地多位于远郊区县，因此造成整体成交楼面价格的不断下降；另一方面开发商的资金压力在调控下逐渐显现，开发商的拿地热情也逐渐降低，出手更加谨慎，因此也造成了上半年多宗土地流标或溢价率极低的情况。

　　●后市分析

　　房价三季度

　　进入实质性下跌

　　21世纪不动产分析师粟日分析，限购政策对市场的影响十分明显，目前来看，二手房成交量缩水最为严重，这是因为，第一，限购使实际拥有购买资格的消费者急剧减少；第二，业主预期跟不上新盘降价速度，新盘降价分流了较大一部分购房需求。

　　预计未来北京二手房价格松动幅度将会扩大，但突然急剧下跌的可能性不大。

　　6月开始，受资金链紧绷与销售萎缩的双重影响，新房推盘节奏明显加快。然而，供应的放量却并未带动成交的显著回升，市场存货压力继续增加。

　　中原地产认为，目前来看市场依然处于量价调整的转换过程中，部分之前业绩不理想的企业可能率先开始降价求量。

　　而亚豪机构副总高姗则认为，更大规模的降价潮将从第三季度开始，这将促使年内房价从结构性下跌转为实质性下跌。文/记者 张媛