21世纪经济报道 荆宝洁 三亚报道

　　核心提示：聂梅生再次耐心强调，并给这个“10%”加上定语，是35个限购城市房价下降10%。

　　演讲完毕后，全国工商联房地产商会会长聂梅生被记者团团包围。记者们反复提问的是关于此前聂所预测的房价将下降10%，尽管这一问题已经在不同场合被提问了多次。

　　聂梅生再次耐心强调，并给这个“10%”加上定语，是35个限购城市房价下降10%。假设调控中各类房价不变，只是结构性调整，限购使投资性购房减少 10%，保障性住房增加10%，结果将该城市房价统计数据由10000元/平方米变为9000元/平方米，下降10%。结构性下降几乎是必然的。

　　聂梅生每一年都参加博鳌房地产论坛。2008年，她判断房地产正处于险局，但并不悲观；2009年，她断言楼市已经触底，但调整未结束；2010年7月，她指出房价上涨势头已经被遏制，但调控细则不明确，她担心调控持续的时间，此后，市场迎来反弹。预言被事实印证。你无法体会到一个预言者言中后，感受到的不是喜悦，而是忧虑。

　　几乎在每个公开场合，她都会被问到房价的问题。然而房价问题恰是浮躁的表象。“房地产当前的问题不是房价高和低的问题，也不是可否压的问题，而是深层次的改革的问题。”聂梅生说。

　　聂梅生认为，过去数年里，房价几乎总会在每一轮调控后报复性上涨，是因为制度改革不够。事实上，在中国房地产市场起关键作用的是土地供给，制度性改革需要跟上。近10年来地价不断领跑房价，且速度越来越快。“土地已经成为平抑房地产市场的权重力量。”她说。

　　2010 年全国土地出让总价款达2.9万亿元，较前一年增加69.4%（北京为1628亿元，上海为1513亿元，大连为1157亿元）。2010年全国土地出让收入约占地方本级财政收入的71%，比上一年增加22.2个百分点。地方对土地财政的依赖程度越来越深。而在1999年，土地出让金比重仅占本级财政收入的9%左右。“土地财政的故事已经走到尽头，如果继续，将导致金融类风险。”聂梅生说。

　　同时，房价的上升指数一直低于地价的上升指数，两条数据线的走势差距越拉越大。“是地价领跑了房价。”聂梅生称，

　　在中国现行土地出让制度和房地产开发模式下，地根吸住了银根，这在2010年尤为突出。如何疏导积聚在土地中的资金，这需要政府的高度重视。金融机构以土地抵押贷款方式进入土地市场，形成了土地金融。国土资源部公告显示，2009年全国84个城市土地抵押贷款2.59万亿元，同比增长42.8%。据全国人大审计报告，2010年底地方政府以土地出让偿债余额为2.54万亿，开发商贷款多以土地证抵押，余额至少有1万亿，合计不低于3.5万亿。一旦土地出让量下降，土地出让金下滑，不仅影响地方收入，也关联银行的土地抵押贬值，甚至资不抵债，形成银行坏账。“可见地价同样是跌不得的。”聂梅生感叹。

　　“希望房价下降，地价上升是不现实的。”聂梅生对此不无担忧，如果目前的招拍挂制度继续，不仅房价不能够支撑，地价也难保，最终会引发金融风险。“如果不改革土地制度和财税制度，房地产市场依然会重复过去的轮回。”聂梅生认为。政府一方面应抓紧进行财税和土地供应制度改革，使地方政府的土地财政比例降低，和房价逐步脱钩；同时要促进已出让土地的合理开发利用，尽快形成有效供给，平抑市场。

　　但土地出让金和房产税不可兼得，房产税的改革是以土地出让金的改革为前提的。她进一步分析，如果对所有存量住宅征税，税率为1.5%，全国一年的住宅类房产税将为7600亿元，加上商业物业将达1万亿，持续下去将有望取代土地出让金。但是当前这种征收方式是不合理的，原因在于现有的土地出让制度已经一次性的收取了70年的土地出让金，而且是在拍卖背景下使地价大幅溢价后的出让金。如果对业主采取评估现值逐年收房产税的方式，而政府却70年一次预收土地使用费，十分不合理，应该抵消已付部分。除非政府方也采用分期征收土地出让金。这样，通过长期的征收房产税可以把地方政府从土地财政里解放出来，也是一种改革性的措施。

　　“现在的民生问题是房价太高，买不起房，大家还没有太拿房产税当回事，当开始征收房产税的时候问题就显出来了。”聂梅生指出，买了房子的人是户籍居民的大部分，目前城镇住房自有率已达到83%。所以未来买房的一部分和已有的一部分人的意见都要考虑。

　　然而，改革从来都不是一蹴而就。土地政策、房产税、农村小产权的问题，井喷式地提到议事日程。“房地产的改革有赖于整个国家的财税体制的改革，需要耐心也需要时间，房地产制度性变革并不是空想。”聂梅生语重心长地说。